Приобретение имущества гражданами Европейского Союза и членами Европейской Экономической Зоны является одним из важных рынков в Венгрии, но при этом в этой сфере существуют некоторые ограничения. Каковыми же могут быть эти ограничения?

Граждане Европейского Союза имеют право приобретать недвижимость, не предназаченную для ведения сельскохозяйственной деятельности (жилую или коммерческую) на тех же основаниях, что и граждане Венгрии. Для юридических лиц, зарегистрированных в Венгрии, независимо от того, полностью ли они принадлежат гражданам Венгрии или же лишь частично, также предусмотрена возможность приобретения недвижимости для несельскохозяйственных целей без ограничений. На организации из иных стран Европейского Союза распространяются такие же правила. Те же правила в данном вопросе применимы и к компаниям, зарегистрированным в других странах ЕС.

На операции по приобретению венгерской недвижимости обычно распространяются нормы венгерского законодательства. При  переходе права собственности на недвижимость в процессе покупки недвижимости необходимо заключение письменного договора купли-продажи, который должен быть удостоверен зарегистрированным в Венгрии адвокатом (так называемая «адвокатская контрассигнация»). Это означает, что адвокат самостоятельно составил текст договора и должен собственноручно удостоверить свою подпись. Подпись на договоре может быть также удостоверена иным адвокатом. Также в обязанности авдоката входит обращение к земельному регистратору о внесении данных о праве собественности на недвижимое имущество в реестр недвижимости. Участие адвоката обязательно при обращении к земельному регистратору. Занесение данных в реестр о сделке купли-продажи в отношении недвижимого имущества обязательно для перехода права собственности.

Для отнесения  участка к категории земельного или лесного определяющим является не фактическое использование такого участка, а юридический статус участка в земельном реестре. С 01.05.2014 граждане Европейского Союза могут приобретать «возделываемые земли», иными словами земельную и лесную собственность, в соответствии с так называемым «Земельным Кодексом» на тех же основаниях, что и граждане Венгрии. Тем не менее Земельный Кодекс содержит различные ограничения. Юридические лица в большинстве своём не имеют права на приобретение недвижимой собственности. Физические лица, не зарегистрированные в качестве фермеров, имеют право на приобретение участка максимальной площадью не более 1 (одного) гектара (за исключением случаев, когда приобретатель собственности и продавец являются близкими родственниками, в этом случае разрешается приобретение максимально 300 (трёхсот) гектаров земли); зарегистрированные фермеры также имеют право на приобретение земельного участка максимальной площадью не более 300 (трехсот) гектаров.

Обязательная регистрация в земельном ведомстве (земельном реестре)

Покупатель обретает право собственности на недвижимость после занесения соответствующей информации о регистрации в земельный реестр. Заявление о регистрации должно быть подано не позднее 30 (тридцати) дней с момента заключения договора купли-продажи, в противном случае подлежит оплате административный штраф. Регистрация осуществляется, как правило, в срок от одной до трёх недель. Иностранный гражданин, не имеющий постоянного места жительства в Венгрии, обязан иметь уполномоченного представителя в Венгрии. Как правило, эту функцию выполняет адвокат.

Налоги

На покупку недвижимости распространяется так называемый налог на отчуждение имущества, сравнимый с немецким налогом на приобретение земли. Обычно налог на отчуждение имущества составляет 4% от стоимости сделки, однако цена далеко не всегда равняется договорной цене, по которой была приобретена недвижимость, поскольку налоговые органы при оценке налоговых обязательств исходят из рыночной стоимости имущетва. Рыночная цена сделки устанавливается налоговой службой и отличается от стоимости купленного имущества. В случае постройки в течение 4 лет на земельной участке жилого дома, налог на отчуждение земли не уплачивается.

Также на приобретение недвижимости распространяется налог в размере 27%; при этом, данный налог не распространяется на сделки между физическими лицами, а также в особых случаях. Ежегодный земельный налог определяется каждой коммуной самостоятельно.

Способы оплаты

При заключении договора купли-продажи покупатель оплачивает 20% от цены в качестве гарантии свого обязательства, так называемый задаток (средство обеспечения обязательства). При надлежащем исполнении договора эта сумма засчитывается как часть стоимости приобретения. В случае расторжения договора эта сумма подлежит удержанию со стороны продавца в качестве  задолженности покупателя. В случае расторжения договора по вине продавца, последний обязан выплатить покупателю двойную сумму задатка.

Сумма покупки (за вычетом задатка), как правило, депонируется уполномоченному адвокату до регистрации «основной сделки» или же до изъявления согласия о заключении сделки со стороны покупателя.

Возможность представительства

Если Вы намерены приобрести недвижимость в Венгрии не самостоятельно, а через уполномоченное лицо, то Вам необходимо оформить доверенность, которая принимается венгерскими ведомствами. Подписанная Вами доверенность должна быть заверена нотариусом Вашей страны и сопроваждаться соответствующим апостилем, или же удостоверена венгерским посольством, консульством или завизирована венгерским адвокатом.

Напоследок стоит отметить, что в большинстве случаев для приобретения недвижимости в Венгрии необходимо участие зарегистрированного в Венгрии адвоката.

Мы  уполномочены также заверять документы любого типа в Германии, касающиеся приобретения недвижимого имущества  в Германии. Мы с удовольствием проконсультируем Вас по всем вопросам!

Петер Таллер, др.юр. наук Университет Будапешт

ügyvéd (венг. «адвокат»)

0911 93 600 90
peter.taller@nzp.de