A “zsebszerződések” aláírói Magyarországon akár öt év szabadságvesztéssel és kisajátítással is szembesülhetnek. Van erre megoldás?

2014. április végéig az uniós jog szerinti ideiglenes eltérés miatt az uniós állampolgárok számára is általában tilos volt szántóföldi ingatlant vásárolni Magyarországon. Emiatt a külföldi vásárlók – leggyakrabban Ausztriából – gyakran kötöttek úgynevezett “zsebszerződéseket” a magyar eladókkal. A legtöbb esetben a felek dátum nélküli adásvételi szerződést írtak alá, és azt egy megbízható ügyvédnél letétbe helyezték, abban a reményben, hogy a földvásárlási moratórium lejárta után az ügyvéd gondoskodik az új tulajdonos bejegyzéséről a földhivatalban. Ugyanakkor a jogbiztonság érdekében a múltban általában haszonélvezeti vagy használati jogot állapítottak meg, akár élethosszig, akár 20 éves időtartamra, és gyakran fiktív jelzálogot jegyeztek be a szántóföldre a külföldi vevő javára.

A 2014. május 1-jén hatályba lépett új földtörvény célja – a törvény preambulumbekezdései szerint – az volt, hogy biztosítsa az uniós állampolgárok számára a nemzeti elbánást, így minden uniós polgár ugyanazokat a jogokat élvezhesse, mint a magyar állampolgárok. Ez azonban csak részben valósult meg. Az új földtörvényre vonatkozó “bizonyos kapcsolódó rendelkezésekről és átmeneti szabályokról” szóló külön végrehajtási törvény révén a magyar kormány nemcsak de facto megkülönböztetést hozott létre az uniós polgárok ellen, hanem háborút is hirdetett a korábbi szerződések feleként szereplők, valamint azok ellen, akik ezeket a szerződéseket megfogalmazták – általában ügyvédek és közjegyzők. 2014-től kezdve őket nem csupán kártalanítás nélküli kisajátítás, hanem akár öt évig terjedő szabadságvesztés is fenyegetheti.

Mindenkinek, akinek volt vagy jelenleg is van részesedése magyarországi szántóterületben, ezért tisztában kell lennie a következő kockázatokkal:
1. Kártalanítás nélküli államosítás
A földtörvény kijátszásának “nyilvánosságra hozataláról és megelőzéséről” szóló, 2014-ben elfogadott törvény előírja, hogy minden állami hatóságnak hivatalból értesítenie kell az ügyészséget, ha felmerül a gyanú, hogy a korábbi földtörvényt esetlegesen kijátszották. A korábbi magyar tulajdonosok is értesíthetik az ügyészséget, többek között akkor is, ha elégedetlenek a jelenlegi helyzettel, vagy bármilyen okból kárt kívánnak okozni a külföldi birtokosnak.
Mindkét esetben azonban az ügyészségnek pert kell indítania, amelyben kérnie kell a jogi ügyletek semmissé nyilvánítását, valamint az érintett összes telek kártalanítás nélküli államra történő átruházását.

2. A törvény által érvénytelenített korábbi szerződéses megállapodások, valamint a törvény által kizárt külföldiek bírósághoz fordulási joga
Az úgynevezett végrehajtási törvény záró rendelkezései egy rejtett záradékot tartalmaznak, amely kimondja, hogy a magyar szántóföldekre vonatkozó minden olyan korábbi szerződéses rendelkezés, amely a földmoratórium megszűnésétől függ – még akkor is, ha egyébként nem lenne érvénytelen –, “végrehajthatatlannak” minősül. Amennyiben a felek a szerződés későbbi hatálybalépését rögzítették, a törvény szerint ez soha nem fog bekövetkezni. Ugyanez vonatkozik a szerződéses biztosítéki jogokra is, mint például a jelzálogjogokra, a haszonélvezeti jogokra vagy a használati jogokra, amelyeket szintén az ügyészség kérelmére törölni kell.

Remélhető lenne, hogy egy ilyen kisajátítás vagy szerződésbontás után legalább a magyar eladónak már kifizetett vételárat vissza lehetne szerezni. A magyar jogszabályok azonban ezt a reményt is eloszlatták: az új végrehajtási törvény szintén kizárja a már kifizetett összegek visszaszerzésére irányuló bírósági eljárás lehetőségét. Ennek következtében az érintett fél nemcsak a földterületet veszíti el – amely kártalanítás nélkül az államra száll –, hanem a korábban befektetett összeget is.

3. Öt év szabadságvesztés zsebszerződések esetén
A fent leírt, visszamenőleges hatályú lényegi jogfosztáson túl a magyar törvényhozó arra is törekedett, hogy a jövőben ne lehessen “megkerülni” a most már állítólagosan uniós előírásoknak megfelelő jogszabályokat. Az ilyen “megkerülésben” részt vevő valamennyi személy – beleértve a szerződéseket megfogalmazó ügyvédeket és közjegyzőket is – akár öt évig terjedő szabadságvesztéssel is szembesülhet. Ha tehát egy károsult fél hajlandó lenne figyelmen kívül hagyni a törvényt, és sikeres jogorvoslatra számítana – akár nemzeti, akár uniós szinten –, helyzetét jelentősen rontaná a lehetséges szabadságvesztés fenyegetése.

4. Az uniós polgárok elleni tényleges megkülönböztetés
Még ha azt is állítanánk, hogy a korábbi “spekulánsok” megérdemelték, hogy megfosszák őket jogaiktól, a jelenlegi uniós jogszabályok előírják, hogy Magyarországnak 2014. május 1-jétől feltétel nélkül biztosítania kell a nemzeti kezelést minden uniós polgár számára. Első pillantásra azt lehetne feltételezni, hogy az új földtörvény megfelel ennek a követelménynek, mivel semleges szabálya szerint csak “gazdálkodók” szerezhetnek földet, és a “gazdálkodók” kifejezés magában foglalja mind a magyar, mind az egyéb uniós polgárokat. A “gazdálkodó” fogalmának alaposabb vizsgálata azonban azt mutatja, hogy az vagy magyar mezőgazdasági szakképesítést, vagy legalább három éve Magyarországon folytatott mezőgazdasági vállalkozást ír elő. Bár a szakképzés más tagállamban is megszerezhető, az illetékes magyar hatóság – ismeretlen kritériumok alapján – dönti el, hogy az egyenértékű-e a szükséges magyar képesítéssel. Nincs kivétel arra a szabályra sem, hogy a vonatkozó mezőgazdasági tevékenységet Magyarországon kellett folytatni, még akkor sem, ha az érintett személy valójában több éven át máshol az EU-ban dolgozott gazdaként.

Milyen jogi lehetőségek állnak a földtulajdonosok vagy az érdeklődő vásárlók rendelkezésére?
a) Az Alkotmánybíróság által az alapjogok megsértése alapján hozott megsemmisítő ítélet
A magyar Alaptörvény XIII. cikkének (2) bekezdése – a legtöbb európai alkotmányhoz hasonlóan – előírja, hogy a kisajátítás csak kivételesen, közérdekből, a törvényben meghatározott esetekben és módon, valamint teljes, feltétel nélküli és azonnali kártalanítás mellett megengedett. Ez nyilvánvalóan nem áll fenn abban az esetben, amikor a kisajátítás kártalanítás nélkül történik.

Ezen felül a magyar törvényhozási eljárásról szóló törvény előírja, hogy a későbbi jogszabályok nem nyilváníthatják jogellenessé a korábbi jogi ügyleteket vagy jogviszonyokat, és nem zárhatják ki, illetve nem korlátozhatják a már keletkezett jogokat. Pontosan ez történik azonban a bírósághoz fordulás önkényes kizárásával és a korábbi szerződéses jogok megsemmisítésével.

Németországhoz hasonlóan a magyar jog is biztosítja az alapjogok megsértése miatti alkotmánypanasz benyújtásának lehetőségét, valamint azt, hogy az Alkotmánybíróság alkotmányossági felülvizsgálati eljárás keretében vizsgálja meg a jogszabályok alkotmányosságát. Az ilyen felülvizsgálatot a vitát tárgyaló bíró is elrendelheti, akár hivatalból, akár valamely fél kérelmére, az ügyet közvetlenül az Alkotmánybíróság elé utalva. Ezen felül az a fél, aki úgy véli, hogy egy bírósági határozat megsértette jogait, miután kimerítette az összes rendes jogorvoslati lehetőséget, a végső fokon hozott bírósági határozat indoklásának kézhezvételétől számított 60 napon belül alkotmánypanasz-eljárás keretében közvetlenül az Alkotmánybírósághoz fordulhat.

A jelen ügyekben viszonylag jó esély van arra, hogy az ilyen keresetek elfogadhatónak és megalapozottnak bizonyuljanak.
b) Az Európai Unió Bírósága által hozott semmissé nyilvánítás

Bármilyen “hadjáratot” is hirdetett a magyar kormány a “spekulánsok” ellen, minden magyar jogszabálynak meg kell felelnie az uniós jog követelményeinek. Ütközés esetén az uniós jog egyértelműen elsőbbséget élvez a nemzeti szabályokkal szemben, így még egy tagállam bíróságai is figyelmen kívül hagyhatják és kötelesek figyelmen kívül hagyni a nemzeti jogot.

Bár az uniós jog megengedi az uniós polgárok szabad mozgásának bizonyos korlátozásait, ezek a korlátozások nem lehetnek önkényesek vagy diszkriminatívak. Ha egy érintett személy azt állítja, hogy a magyar állam tényleges diszkrimináció révén korlátozta szabad mozgását, akkor lehetőség nyílik az ügyet az Európai Unió Bírósága elé terjeszteni. A magyar polgári perrendtartás 155/A. §-a értelmében a magyar bíróság hivatalból vagy a felek indokolt kérelmére előzetes döntéshozatal iránti eljárást indíthat az EU Bírósága előtt. Ilyen esetben a magyar bíróság előtti eljárás felfüggesztésre kerül, amíg az EU Bírósága meghozza döntését. Az előzetes döntéshozatal iránti eljáráshoz azonban mindig szükséges, hogy a magyar bíróság előtt folyamatban legyen eljárás. Ez a követelmény akkor is teljesülhet, ha a magyar hatóságok – a jelen ügyekben a földhivatali hatóság – kedvezőtlen határozata nyomán közigazgatási fellebbezést nyújtanak be az adott határozat ellen, így a későbbi közigazgatási bírósági eljárásban a bíró dönthet arról, hogy előzetes döntéshozatalt kér-e az EUB-tól.

Ebben az esetben nem szükséges kimeríteni az összes hazai jogorvoslati lehetőséget, vagyis már az elsőfokú eljárás során is kérhető előzetes döntéshozatal. Ez azt is lehetővé teszi, hogy a végleges döntést a magyar kormánytól teljesen független és földrajzilag attól távol eső szerv hozza meg.