Etkinlik Ayrıntıları:

Tarih: 24–27 Temmuz 2019

AB vatandaşları ile Avrupa Ekonomik Alanı (AEA) vatandaşlarının Macaristan’da gayrimenkul edinmesi, Macaristan gayrimenkul piyasasının önemli bir bölümünü oluşturmaktadır ve belirli sınırlamalar çerçevesinde mümkündür. Peki hangi sınırlamalar uygulanmaktadır?

AB vatandaşları, tarım arazisi niteliğinde olmayan konut ve ticari gayrimenkulleri Macaristan vatandaşlarıyla aynı koşullarda satın alabilirler. Macaristan’da kayıtlı tüzel kişiler, ortaklarının kısmen veya tamamen yabancı ya da Macar olmasına bakılmaksızın, tarım arazisi niteliğinde olmayan gayrimenkulleri izin almaksızın ve herhangi bir kısıtlamaya tabi olmadan satın alabilirler. Aynı kurallar diğer AB ülkelerinde kurulu şirketler bakımından da geçerlidir.

Macaristan’daki gayrimenkullerin satın alınmasına kural olarak Macar hukuku uygulanır. Gayrimenkul mülkiyetinin devri yazılı bir sözleşmeyle gerçekleştirilmelidir ve sözleşmenin Macaristan’da kayıtlı bir avukat tarafından karşı imzalanması gerekir. Buna “avukat karşı imzası” denilmektedir. Bu kapsamda Macar avukat sözleşme metnini hazırlar ve imzaları tasdik eder. Bununla birlikte, sözleşmedeki bir imza başka bir avukat tarafından da tasdik edilebilir. Mülkiyet hakkının tescilinden sorumlu Tapu Sicili Müdürlüğü nezdindeki işlemler için de bir avukata ihtiyaç vardır. Gayrimenkul mülkiyetinin devri için tapu siciline tescil her durumda gereklidir.

Bir gayrimenkulün tarım veya orman arazisi olarak sınıflandırılmasında arazinin fiilen bu amaçla kullanılması değil, tapu sicilindeki hukuki niteliği belirleyicidir. 1 Mayıs 2014 tarihinden itibaren AB vatandaşları, “Tarım Arazileri Kanunu” olarak anılan 2013 tarihli CXXII sayılı Kanun hükümleri uyarınca “verimli arazi” niteliğindeki tarım ve orman arazilerini Macaristan vatandaşlarıyla aynı koşullarda edinebilmektedir. Bununla birlikte Kanun çeşitli sınırlamalar öngörmektedir. Kural olarak tüzel kişiler “verimli arazi” üzerinde mülkiyet hakkı edinemez. Çiftçi olarak kayıtlı olmayan gerçek kişiler bu tür taşınmazları en fazla bir hektara kadar edinebilir. Devreden ile edinenin yakın akraba olması hâlinde ise 300 hektara kadar arazi edinilebilir. Kayıtlı çiftçiler de en fazla 300 hektara kadar arazi edinebilirler.

Tapu Siciline Zorunlu Tescil:

Gayrimenkul alıcısı, mülkiyet hakkını tapu siciline tescil ile kazanır. Tescil başvurusu, satış sözleşmesinin imzalanmasından itibaren 30 gün içinde yapılmalıdır; aksi takdirde para cezası uygulanır. Tescil işlemi genellikle bir ila üç hafta sürer. Macaristan’da yerleşim yeri bulunmayan yabancıların Macaristan’da yetkili bir temsilci bulundurması gerekir; bu görevi çoğu zaman alıcının avukatı üstlenir.

Vergi:

Almanya’daki gayrimenkul devir vergisine benzer şekilde, gayrimenkul alımlarında “malvarlığı devir vergisi” ödenmesi gerekir. Kural olarak bu vergi, gayrimenkulün piyasa değerinin %4’üne kadar uygulanır. Piyasa değeri, gayrimenkulün satın alma bedeliyle aynı olmak zorunda değildir. Piyasa değeri vergi idaresi tarafından belirlenir ve satın alma bedelinden farklı olabilir. Bir arsanın satın alınmasından itibaren dört yıl içinde üzerine konut inşa edilmesi hâlinde, arsanın edinimine ilişkin vergi uygulanmayabilir.

Gayrimenkul satın alımı oranında KDV’ye tabi olabilir; ancak bu durum özel kişiler arasındaki işlemlerde veya belirli istisnai hâllerde uygulanmaz. Yıllık emlak vergisi ise her belediye tarafından ayrı ayrı belirlenir.

Ödeme Yöntemi:

Alıcı genellikle sözleşmeden doğan yükümlülüklerinin güvencesi olarak satın alma bedelinin ’sine kadar bir tutarı kapora olarak öder. Sözleşmenin gereği gibi ifa edilmesi hâlinde bu tutar satın alma bedelinden mahsup edilir. Sözleşmenin alıcının kusuru nedeniyle gerçekleşmemesi hâlinde satıcı kaporayı muhafaza eder. Sözleşmenin satıcının kusuru nedeniyle gerçekleşmemesi hâlinde ise satıcı kaporanın iki katını alıcıya iade edebilir. Satın alma bedelinin kalan kısmı genellikle tapu siciline “şerh” verilmesine veya alıcının tescil başvurusunun kabul edilmesine kadar avukat nezdinde depo edilir.

Temsil İmkanı:

Macaristan’da bir gayrimenkulü şahsen değil, yetkili bir temsilci aracılığıyla satın almak istiyorsanız Macar makamlarınca kabul edilen bir vekaletname düzenlenmesi gerekir. İmzaladığınız vekaletnamenin kendi ülkenizde noter tarafından tasdik edilerek Apostil şerhiyle onaylanması, Macaristan büyükelçiliği veya konsolosluğu tarafından tasdik edilmesi ya da bir Macar avukat tarafından — yurt dışında dahi — karşı imzalanması gerekir.

Özetle, Macaristan’da gayrimenkul satın alınması çoğu durumda Macaristan’da kayıtlı bir avukatın sürece dahil olmasını gerektirir.

Macaristan’da gayrimenkul edinimi için gerekli belgelerin tamamını, Almanya’dan veya dünyanın başka bir ülkesinden işlem gerçekleştiriyor olmanız hâlinde dahi, gerekli hukuki şekil şartlarına uygun şekilde hazırlayabilir ve tasdik edebiliriz.

Size hukuki danışmanlık sunmaktan memnuniyet duyarız.

Dr. Peter Taller
peter.taller@nzp.de
+49 911 93 600 90

Bizimle iletişime geçin.

Hukuk Bülteni

[/et_pb_text][et_pb_contact_form captcha=”off” email=”info@nzp.de” custom_message=”Newsletterbestellung:||et_pb_line_break_holder||Vorname des Absenders: %%Vorname%%.||et_pb_line_break_holder||Name des Absenders: %%Name%%||et_pb_line_break_holder||E-Mail-Adresse: %%Email%%” success_message=”Thank you for subscribing! ” submit_button_text=”Subscribe to newsletter” form_background_color=”#ffffff” input_border_radius=”0px” module_id=”et_pb_contact_form_1″ _builder_version=”3.0.73″ form_field_font=”|on|||” form_field_font_size=”14px” form_field_line_height=”1em” custom_button=”on” button_text_size=”14px” button_border_width=”0px” button_letter_spacing=”0px” button_use_icon=”on” button_icon=”%%%” button_bg_color_hover=”rgba(0,0,0,0)” button_border_radius_hover=”0px” button_letter_spacing_hover=”0px”] [et_pb_contact_field field_id=”First name” field_title=”First name” allowed_symbols=”letters” required_mark=”off” fullwidth_field=”on” field_background_color=”#f2f2f2″ _builder_version=”3.0.47″ form_field_font=”||||” form_field_letter_spacing=”1px”][/et_pb_contact_field][et_pb_contact_field field_id=”Surname” field_title=”Surname” fullwidth_field=”on” field_background_color=”#f2f2f2″ _builder_version=”3.0.47″ form_field_font=”||||” form_field_font_size=”15″ form_field_font_size_tablet=”15″ form_field_font_size_phone=”15″ form_field_letter_spacing=”1px” form_field_letter_spacing_tablet=”1px” form_field_letter_spacing_phone=”1px” form_field_line_height_tablet=”1.4em” form_field_line_height_phone=”1.4em”][/et_pb_contact_field][et_pb_contact_field field_id=”Email” field_title=”E-mail” field_type=”email” fullwidth_field=”on” field_background_color=”#f2f2f2″ _builder_version=”3.0.47″ form_field_font=”||||” form_field_letter_spacing=”1px” form_field_letter_spacing_tablet=”1px” form_field_letter_spacing_phone=”1px” form_field_line_height_tablet=”1.4em” form_field_line_height_phone=”1.4em”][/et_pb_contact_field] [/et_pb_contact_form][/et_pb_column][/et_pb_row][/et_pb_section][et_pb_section bb_built=”1″][et_pb_row][/et_pb_row][/et_pb_section]