Adquisición de inmuebles en Alemania

Ofrecemos asesoramiento especializado para garantizar que la adquisición de su inmueble en Alemania se realice de forma comercialmente eficiente y con total seguridad jurídica.

Podemos ayudarte a que la adquisición de tu inmueble en Alemania resulte más ventajosa desde el punto de vista comercial.

Conocemos bien las prácticas del mercado y el marco jurídico obligatorio que se aplica en Alemania tanto al sector inmobiliario residencial como al comercial. Esto ya cobra importancia a la hora de negociar el precio de compra más favorable posible. En muchos casos, un buen conocimiento de las condiciones locales y una estrategia de negociación profesional permiten conseguir un precio de compra significativamente mejor con el vendedor alemán que las negociaciones llevadas a cabo desde el extranjero sin un conocimiento detallado de las circunstancias reales sobre el terreno.

A diferencia de lo que ocurre en Hungría, en Alemania el contrato de compraventa de un inmueble debe formalizarse ante notario. Esto se aplica independientemente del tipo o tamaño del inmueble, ya se trate de una plaza de aparcamiento o de un inmueble industrial. En la práctica, esto significa que las partes reciben un borrador del contrato de compraventa del notario correspondiente. Aunque el notario alemán, si así se le solicita, explicará al comprador el significado de las cláusulas del borrador del contrato, las normas profesionales le obligan a mantener una estricta neutralidad entre ambas partes del contrato de compraventa. Por consiguiente, el notario se limita a explicar su propio borrador contractual y no ofrece asesoramiento específico a ninguna de las partes. Por ello, los contratos de compraventa inmobiliaria alemanes ante notario indican expresamente, entre otras cosas, que el notario no presta asesoramiento fiscal. Los compradores extranjeros de inmuebles en Alemania suelen desconocer la legislación fiscal alemana y, por lo tanto, no están en condiciones de estructurar su adquisición de forma fiscalmente eficiente. Lo mismo se aplica al Derecho contractual inmobiliario alemán. Le ayudamos a adquirir su inmueble en Alemania de una manera jurídicamente segura y comercialmente eficiente.

1. Honorarios notariales
Un contrato de compraventa inmobiliaria en Alemania solo adquiere validez jurídica una vez que ha sido formalizado ante notario. La ley exige que la formalización la realice un notario alemán.
Los honorarios notariales por la compra de inmuebles en Alemania están establecidos en un baremo legal y se calculan en función del precio de compra. De media, los costes ascienden a aproximadamente el 1% del precio de compra. Por lo tanto, la compra de una vivienda unifamiliar por valor de 200 000 euros supondrá unos gastos notariales adicionales de aproximadamente 2 000 euros.

2. Impuesto alemán sobre transmisiones patrimoniales inmobiliarias
En Alemania, la compra de inmuebles está sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Dependiendo del estado federado, el impuesto oscila entre el 3,51 % y el 6,51 % del precio de compra (3,51 % en Baviera y 6,51 % en Renania del Norte-Westfalia). El pago de este impuesto es un requisito previo para la inscripción en el registro de la propiedad. La adquisición se formaliza mediante la inscripción en el registro de la propiedad solo una vez que la autoridad fiscal haya expedido un certificado de ausencia de objeciones, el denominado «Unbedenklichkeitsbescheinigung».

3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
El comprador de un inmueble en Alemania adquiere la propiedad únicamente tras su inscripción en el Registro de la Propiedad. El Registro de la Propiedad cobra tasas por la inscripción, y un baremo legal especifica los costes derivados de la compra de un inmueble; sin embargo, estos costes no suelen ser significativos. Si la propiedad se financia mediante un préstamo, el banco exigirá una hipoteca como garantía. Esta hipoteca también debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, lo que genera gastos notariales y de inscripción adicionales. Los costes pueden reducirse si las hipotecas existentes pueden cederse al banco financiador. Estaremos encantados de asesorarle sobre las ventajas financieras de esta y otras opciones de estructuración a la hora de adquirir un inmueble en Alemania. No dude en ponerse en contacto con nosotros también por teléfono.