Immobilienkauf in Ungarn: Worauf sollten Sie achten?

Der Kauf und Verkauf von Immobilien in Ungarn stellt heute einen bedeutenden Markt für Bürger der Mitgliedstaaten der Europäischen Union und der Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum dar, da diese fast uneingeschränkt Immobilien in Ungarn erwerben können.

Staatsangehörige der Mitgliedstaaten können Grundstücke, die nicht als landwirtschaftliche Flächen eingestuft sind, einschließlich Wohn- und Gewerbeimmobilien, zu denselben Bedingungen erwerben wie ungarische Staatsangehörige. Der Gesetzgeber gestattet in Ungarn ansässigen Unternehmen, die ganz oder teilweise in ausländischem Besitz sind, den uneingeschränkten Erwerb von Grundstücken, die nicht als landwirtschaftliche Flächen eingestuft sind.

Der Erwerb von Eigentumsrechten an in Ungarn gelegenen Immobilien unterliegt grundsätzlich dem ungarischen Recht. Nach ungarischem Recht setzt die Übertragung des Eigentums an einer Immobilie voraus, dass die Parteien einen schriftlichen Kaufvertrag abschließen, der von einem in Ungarn zugelassenen Rechtsanwalt gegengezeichnet wird. Darüber hinaus muss die Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen werden.

Die Einstufung als land- oder forstwirtschaftliche Fläche richtet sich nicht nach der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks, sondern hängt von der im Grundbuch eingetragenen Zweckbestimmung ab. Seit dem 1. Mai 2014 können Bürger der Mitgliedstaaten der Europäischen Union gemäß dem Gesetz CXXII von 2013 über Transaktionen mit land- und forstwirtschaftlichen Flächen unter denselben Bedingungen wie ungarische Staatsbürger Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen erwerben. Das Gesetz sieht jedoch auch verschiedene Einschränkungen vor. Juristische Personen sind vom Erwerb von Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen ausgeschlossen. Ein Staatsangehöriger eines Mitgliedstaats, der nicht als Landwirt gilt, darf Eigentum an Grundstücken nur erwerben, wenn die Gesamtfläche der bereits in seinem Besitz befindlichen Grundstücke zusammen mit der Fläche der zu erwerbenden Grundstücke 1 Hektar nicht überschreitet. Eine Ausnahme gilt, wenn der Veräußerer ein naher Verwandter der inländischen natürlichen Person oder des Bürgers eines Mitgliedstaats ist, der nicht als Landwirt gilt. In diesem Fall beträgt die Obergrenze für den Grundstückserwerb 300 Hektar. Ein Landwirt darf das Eigentum an Grundstücken bis zu einer Höchstfläche von 300 Hektar erwerben, einschließlich bereits im Besitz befindlicher Grundstücke und Grundstücke, die er im Nießbrauch hält.

Obligatorische Eintragung im Grundbuch:

Der Käufer erwirbt das Eigentum an der Immobilie mit der Eintragung in das Grundbuch. Der Antrag muss innerhalb von 30 Tagen nach dem Datum des Vertrags oder der rechtlichen Erklärung, auf der die Eintragung beruht, bei der Grundbuchbehörde eingereicht werden. Wird die Frist für die Einreichung des Eintragungsantrags versäumt, ist eine Verwaltungsstrafe zu zahlen.

Aufgaben:

Ähnlich wie nach den deutschen Vorschriften ist bei der Übertragung des Eigentums an Immobilien eine Grunderwerbsteuer zu entrichten. Der allgemeine Steuersatz für die Grunderwerbsteuer beträgt 4% bis zu einem Marktwert von 1 Milliarde HUF pro Immobilie und 2% auf den Teil des Marktwerts, der diesen Betrag übersteigt, wobei die maximale Steuer pro Immobilie 200 Millionen HUF beträgt. Der Erwerb von Immobilien ist von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn der Erwerber innerhalb von vier Jahren ab dem Datum, an dem der Vertrag zur Steuerfestsetzung vorgelegt wird, ein Wohngebäude auf dem Grundstück errichtet. Je nach Lage der Immobilie ist der Eigentümer zudem verpflichtet, eine jährliche Grundsteuer in unterschiedlicher Höhe zu entrichten.

Zahlungsmethoden:

Bei Vertragsabschluss leistet der Käufer in der Regel eine Anzahlung in Höhe von 20% des Kaufpreises und zahlt den Restbetrag des Kaufpreises, sofern der Vertrag ordnungsgemäß erfüllt wird. Im Falle eines Vertragsbruchs durch den Käufer wird die Anzahlung in der Regel vom Verkäufer einbehalten. Verletzt der Verkäufer den Vertrag, muss er dem Käufer den doppelten Betrag der Anzahlung zahlen.

Der Kaufpreis, einschließlich der Anzahlung, wird in der Regel beim Rechtsanwalt hinterlegt, bis die Eintragung abgeschlossen ist.

Handeln durch einen Bevollmächtigten:

Wenn Sie den Kaufvertrag nicht persönlich in Ungarn abschließen möchten, können Sie sich durch einen bevollmächtigten Vertreter vertreten lassen. Der Inhalt der Vollmacht muss ebenfalls dem ungarischen Recht entsprechen. Dementsprechend muss die von Ihnen unterzeichnete Vollmacht entweder von einem Notar im Ausland beglaubigt und mit einer Apostille versehen sowie von der ungarischen Botschaft oder dem ungarischen Konsulat beglaubigt werden oder von einem in Ungarn zugelassenen Rechtsanwalt beglaubigt werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Unterstützung durch einen in Ungarn zugelassenen Rechtsanwalt die beste Lösung beim Erwerb von Immobilien in Ungarn darstellt. Sie können sich gerne vertrauensvoll an uns wenden.