Купля-продажа недвижимости в Венгрии: не всегда так просто, как кажется — в центре внимания: сельскохозяйственные земли

Что считается сельскохозяйственной землей?

Понятие «сельскохозяйственные земли» определяется Закон № CXXII от 2013 года «О передаче сельскохозяйственных и лесных земель». В соответствии с настоящим Законом под землей, используемой в сельскохозяйственных и лесохозяйственных целях, понимается:

В некоторых случаях так называемые закрытый сад В эту категорию могут также входить земельные участки, если они не были выведены из оборота. Поэтому, как правило, закрытый сад участки подпадают под действие данного закона. В то же время законодатель время от времени предоставляет возможность вывода таких земель из оборота, тем самым исключая соответствующие объекты недвижимости из сферы действия режима передачи земельных участков. Практика в этом отношении не всегда предсказуема; однако, если такая возможность имеется, её стоит рассмотреть, поскольку она может значительно упростить процедуры регистрации прав на землю в случае последующей смены собственника.

Право преимущественной покупки

Одной из важнейших особенностей купли-продажи сельскохозяйственных земель является институт права преимущественной покупки. Даже само заключение договора купли-продажи является сложной процедурой: договор должен соответствовать строгим положениям законодательства о передаче земельных участков, быть оформлен на бланке с защитными элементами, а при превышении определенного порога площади для совершения сделки также требуется наличие соответствующей профессиональной квалификации.

После этого на первый план выходит осуществление права преимущественной покупки. Закон определяет порядок приоритета среди лиц, имеющих право преимущественной покупки; соответственно, если лицо, имеющее право преимущественной покупки, стоит в очереди выше покупателя, указанного в договоре, оно вправе занять место этого покупателя и заключить договор купли-продажи на тех же условиях.

Как я могу узнать о своём праве преимущественной покупки?

В случае купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков уполномоченный сотрудник муниципалитета размещает договор на доске объявлений муниципалитета и, при наличии такой возможности, также публикует его на сайте муниципалитета. Именно благодаря этой публикации лица, имеющие право преимущественной покупки, могут узнать о том, что данный объект недвижимости выставлен на продажу. Право преимущественной покупки может быть реализовано в течение 30 дней с даты размещения объявления.

Если нет лица, имеющего преимущественное право и стоящего в очереди перед покупателем, указанным в основном договоре, процедура переходит к следующему этапу: орган земельного кадастра рассматривает заявку, после чего необходимо получить заключение сельскохозяйственной палаты. Палата анализирует договор и дает свои замечания, в первую очередь исходя из соображений земельной политики.

После этого — при условии, что процедура была проведена в соответствии с законом и имеются все необходимые разрешения — договор утверждается, на основании чего может быть подана заявка на регистрацию права собственности в реестре недвижимости.

Продолжительность и значение процедуры

Таким образом, очевидно, что купля-продажа сельскохозяйственных земель представляет собой сложный и длительный процесс, который может занять до 8–9 месяцев, особенно в тех случаях, когда возникают вопросы, связанные с осуществлением прав преимущественной покупки или получением административного разрешения.

Кроме того, такие сделки зачастую сопряжены со специфическими фактическими обстоятельствами. Например, нередко родственник, проживающий за рубежом, наследует недвижимость, на которую распространяются правила передачи земельных участков. Эти случаи представляют особый интерес и с точки зрения наследственного права, например, когда наследование подлежит отказу или когда унаследованный земельный участок превышает максимальный разрешенный размер, а наследник не обладает необходимыми квалификациями.

Именно по этой причине крайне важно, чтобы стороны с самого начала понимали, что это не “обычная” сделка с недвижимостью — и к ней нельзя относиться как к таковой даже в том случае, если покупная цена выплачивается единовременным платежом. Для обеспечения беспрепятственного и безопасного проведения процедуры необходимы надлежащие предварительные консультации и профессиональная юридическая помощь.