Compra i venda d'immobles a Hongria: no sempre és tan senzill com sembla – un enfocament en terres agrícoles

Compra i venda d'immobles: no sempre és tan senzill com sembla – un enfocament en terres agrícoles

La compravenda de terres agrícoles a Hongria és una transacció legal subjecta a normes especialment estrictes i específiques, que difereixen en diversos aspectes de la compravenda “general” d'immobles. El propòsit de la legislació aplicable és protegir les terres agrícoles, frenar l'especulació i donar preferència als agricultors locals. Per aquest motiu, és de màxima importància que aquestes transaccions estiguin recolzades per un marc jurídic adequat i per l'expertesa professional corresponent.

Què es considera terreny agrícola?

El concepte del que es considera terreny agrícola està definit per Llei 122/2013, de 20 de desembre, sobre la transferència de terres agrícoles i forestals. D'acord amb aquesta Llei, els terrenys destinats a finalitats agrícoles i forestals signifiquen:

“qualsevol parcel·la de terreny, independentment de la seva ubicació (ja sigui dins o fora de l'àrea interior d'un nucli de població), que estigui registrada al registre de la propietat sota les categories de conreu de terra de conreu, vinya, verger, horta, prat, pastura (prat), canya, bosc o zona boscosa, i també qualsevol parcel·la de terreny registrada com a terreny retirat de la conreuació si la naturalesa jurídica de bosc, segons la Base de Dades Nacional Forestal, està registrada al registre de la propietat.”

En certs casos, els anomenats hort tancat Les propietats també poden pertànyer a aquesta categoria si no s'han retirat del cultiu. Per tant, com a regla general, hort tancat Els béns immobles estan subjectes a l'àmbit de l'Llei. Al mateix temps, de tant en tant el legislador ofereix l'oportunitat que aquests terrenys siguin retirats del cultiu, excloent així els béns en qüestió de l'àmbit del règim de transferència de terres. La pràctica en aquest sentit no sempre és previsible; tanmateix, quan aquesta opció està disponible, val la pena considerar-la, ja que pot simplificar significativament els procediments de registre de la propietat en cas d'un canvi de titularitat posterior.

Dret de preempció

Una de les característiques específiques més importants de la compravenda de terres agrícoles és la institució del dret de preempció. Fins i tot la conclusió del propi contracte de compravenda és complexa: l'acord ha de complir les disposicions estrictes de la legislació sobre transferència de terres, s'ha d'executar en paper de seguretat i, a partir d'un cert llindar de superfície, l'adquisició també requereix qualificacions professionals adequades.

A continuació, l'exercici del dret de preempció pren rellevància. La llei determina l'ordre de prioritat entre les persones amb dret de preempció; per tant, quan una persona amb dret de preempció té preferència respecte al comprador designat en el contracte, aquesta persona té dret a subrogar-se en el lloc del comprador i a formalitzar la compravenda en termes i condicions idèntics.

Com puc assabentar-me del meu dret de tanteo?

En el cas de la venda i compra de terres agrícoles, el secretari municipal competent penja el contracte al tauler d'anuncis de l'ajuntament i, si està disponible, també el publica al lloc web de l'ajuntament. És mitjançant aquesta publicació que les persones amb dret de preempció poden assabentar-se que la propietat en qüestió està a la venda. El dret de tanteig es pot exercir dins dels 30 dies següents a la data de la publicació.

Si no hi ha cap persona amb dret preferent que es classifiqui per davant del comprador designat en el contracte subjacent, el procediment passa a la següent fase: l'autoritat del registre de la propietat rústica examina la publicació i, a continuació, cal obtenir l'opinió de la cambra agrícola. La cambra revisa i comenta el contracte principalment des de la perspectiva de les consideracions de política agrària.

Posteriorment — sempre que el procediment s'hagi dut a terme de manera legal i que es disposi de totes les aprovacions necessàries — el contracte s'endosa, sobre la base del qual es pot sol·licitar la inscripció del títol al registre de la propietat.

Durada i significat del procediment

Per tant, és evident que la venda i la compra de terres agrícoles és un procés complex i que requereix molt de temps, que pot durar fins a 8 o 9 mesos, especialment quan sorgeixen qüestions relacionades amb l'exercici dels drets de preempció o amb l'atorgament de l'aprovació administrativa.

Aquestes transaccions també sovint impliquen situacions fàctiques especials. Per exemple, no és estrany que un familiar que viu a l'estranger hereti una propietat que està subjecta a les normes de transferència de terres. Aquests casos són especialment interessants també des de la perspectiva del dret successori, per exemple quan l'herència ha de ser rebutjada, o quan la terra heretada supera la superfície màxima adquirible i l'hereu no posseeix les qualificacions requerides.

Per aquesta mateixa raó, és essencial que les parts entenguin des del principi que no es tracta d'una transacció immobiliària “habitual” — i que no es pot tractar com a tal ni tan sols quan el preu de compra es paga en un únic pagament. Un assessorament preliminar adequat i una assistència jurídica professional són indispensables per garantir que el procediment es dugui a terme de manera fluida i segura.

Estàs a punt per parlar del teu assumpte?

Envia'ns un missatge i el derivarem a l'equip adequat.