Kauf und Verkauf von Immobilien in Ungarn: Nicht immer so einfach, wie es scheint – mit Schwerpunkt auf landwirtschaftlichen Flächen

Kauf und Verkauf von Immobilien: Nicht immer so einfach, wie es scheint – mit Schwerpunkt auf landwirtschaftlichen Flächen

Der Kauf und Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken in Ungarn ist ein Rechtsgeschäft, das besonders strengen und besonderen Vorschriften unterliegt und sich in mehrfacher Hinsicht vom “allgemeinen” Kauf und Verkauf von Immobilien unterscheidet. Ziel der geltenden Rechtsvorschriften ist es, landwirtschaftliche Flächen zu schützen, Spekulationen einzudämmen und einheimischen Landwirten Vorrang einzuräumen. Aus diesem Grund ist es von größter Bedeutung, dass solche Transaktionen durch eine angemessene rechtliche Grundlage und fachliche Expertise gestützt werden.

Was gilt als landwirtschaftliche Fläche?

Der Begriff „landwirtschaftliche Fläche“ wird definiert durch Gesetz Nr. CXXII von 2013 über die Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Im Sinne dieses Gesetzes bezeichnet der Begriff „für land- und forstwirtschaftliche Zwecke genutzte Flächen“ Folgendes:

“Jede Grundstücksparzelle, unabhängig von ihrem Standort (ob innerhalb oder außerhalb des Kernbereichs einer Siedlung), die im Grundbuch unter den Bewirtschaftungskategorien Ackerland, Weinberg, Obstgarten, Garten, Wiese, Weide (Grasland), Schilfgebiet, Wald oder aufgeforstete Fläche eingetragen ist, sowie jede als aus der Bewirtschaftung genommene Fläche eingetragene Parzelle, sofern die Rechtsnatur als Wald gemäß der Nationalen Forstdatenbank im Grundbuch vermerkt ist.”

In bestimmten Fällen werden sogenannte geschlossener Garten Auch Grundstücke können unter diese Kategorie fallen, wenn sie nicht aus dem Anbau genommen wurden. In der Regel gilt daher, dass, geschlossener Garten Grundstücke fallen in den Anwendungsbereich des Gesetzes. Gleichzeitig räumt der Gesetzgeber von Zeit zu Zeit die Möglichkeit ein, solche Flächen aus der Bewirtschaftung zu nehmen und damit das betreffende Grundstück aus dem Anwendungsbereich der Grundstücksübertragungsregelung auszuschließen. Die Praxis in dieser Hinsicht ist nicht immer vorhersehbar; steht eine solche Möglichkeit jedoch zur Verfügung, lohnt es sich, sie in Betracht zu ziehen, da sie die Verfahren beim Grundbuchamt im Falle eines späteren Eigentümerwechsels erheblich vereinfachen kann.

Vorkaufsrecht

Eines der wichtigsten Besonderheiten beim Kauf und Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken ist die Einrichtung des Vorkaufsrechts. Schon der Abschluss des Kaufvertrags selbst ist komplex: Der Vertrag muss den strengen Vorschriften des Grundstücksübertragungsrechts entsprechen, auf Sicherheitspapier ausgefertigt werden und ab einer bestimmten Größenordnung erfordert der Erwerb zudem entsprechende fachliche Qualifikationen.

Danach rückt die Ausübung des Vorkaufsrechts in den Vordergrund. Das Gesetz legt die Rangfolge der Vorkaufsberechtigten fest; steht ein Vorkaufsberechtigter vor dem im Vertrag benannten Käufer, ist er berechtigt, an dessen Stelle zu treten und den Kaufvertrag zu denselben Bedingungen abzuschließen.

Wie kann ich mich über mein Vorkaufsrecht informieren?

Beim Kauf und Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken hängt der zuständige Gemeindesekretär den Vertrag am Anschlagbrett der Gemeinde aus und veröffentlicht ihn, sofern vorhanden, auch auf der Website der Gemeinde. Durch diese Veröffentlichung können Vorkaufsberechtigte davon Kenntnis erlangen, dass die betreffende Immobilie verkauft wird. Das Vorkaufsrecht kann innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum der Aushangveröffentlichung ausgeübt werden.

Gibt es keine berechtigte Person, die im Rang vor dem im zugrunde liegenden Vertrag benannten Käufer steht, geht das Verfahren in die nächste Phase über: Die Grundbuchbehörde prüft die Eintragung, woraufhin eine Stellungnahme der Landwirtschaftskammer eingeholt werden muss. Die Kammer prüft den Vertrag und nimmt dazu Stellung, vor allem unter landespolitischen Gesichtspunkten.

Anschließend – sofern das Verfahren ordnungsgemäß durchgeführt wurde und alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen – wird der Vertrag beglaubigt, auf dessen Grundlage die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch beantragt werden kann.

Dauer und Bedeutung des Eingriffs

Es liegt daher auf der Hand, dass der Kauf und Verkauf von landwirtschaftlichen Grundstücken ein komplexer und zeitaufwändiger Prozess ist, der bis zu 8 bis 9 Monate dauern kann, insbesondere wenn Probleme im Zusammenhang mit der Ausübung von Vorkaufsrechten oder der Erteilung behördlicher Genehmigungen auftreten.

Solche Transaktionen sind zudem häufig mit besonderen Sachverhalten verbunden. So kommt es beispielsweise nicht selten vor, dass ein im Ausland lebender Verwandter eine Immobilie erbt, die unter die Grunderwerbsvorschriften fällt. Diese Fälle sind auch aus erbrechtlicher Sicht besonders interessant, etwa wenn die Erbschaft ausgeschlagen werden soll oder wenn die geerbte Grundstücksfläche die maximal erwerbbare Grundstücksgröße überschreitet und der Erbe nicht über die erforderlichen Voraussetzungen verfügt.

Genau aus diesem Grund ist es unerlässlich, dass die Parteien von Anfang an verstehen, dass es sich hierbei nicht um eine “übliche” Immobilientransaktion handelt – und dass sie auch dann nicht als solche behandelt werden kann, wenn der Kaufpreis in einer einzigen Pauschalsumme gezahlt wird. Eine angemessene Vorabberatung und professionelle rechtliche Unterstützung sind unverzichtbar, um einen reibungslosen und sicheren Ablauf des Verfahrens zu gewährleisten.

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