Ingatlan adásvétel: nem mindig olyan egyszerű, mint amilyennek látszik – a mezőgazdasági földterületek szempontjából **Megjegyzés:** A „földterület” kifejezés a forrásban szereplő „land” szót helyettesíti, amely a „földterület” jelentésű angol „land” szóból származik. A fordításban a „földterület” kifejezés
A mezőgazdasági földterületek adásvétele Magyarországon olyan jogi ügylet, amelyre különösen szigorú és speciális szabályok vonatkoznak, és amely több szempontból is eltér az ingatlanok “általános” adásvételétől. Az alkalmazandó jogszabályok célja a mezőgazdasági földterületek védelme, a spekuláció visszaszorítása, valamint a helyi gazdák előnyben részesítése. Ezért rendkívül fontos, hogy az ilyen ügyleteket megfelelő jogi háttér és szakmai szakértelem támasztassa alá.
Mi minősül mezőgazdasági területnek?
A mezőgazdasági terület fogalmát a következő határozza meg: A mezőgazdasági és erdőgazdálkodási területek átruházásáról szóló 2013. évi CXXII. törvény. E törvény értelmében a mezőgazdasági és erdőgazdálkodási célokra használt földterület alatt a következőket kell érteni:
“bármely telek, függetlenül annak elhelyezkedésétől (akár egy település belső területén belül, akár azon kívül), amelyet az ingatlan-nyilvántartásban szántóföld, szőlőültetvény, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő vagy erdősített terület kategóriában szerepel az ingatlan-nyilvántartásban, valamint minden olyan telek, amelyet termelésből kivont területként tartanak nyilván, amennyiben az ingatlan-nyilvántartásban a Nemzeti Erdészeti Adatbázis szerint az erdő jogi minősítése szerepel.”
Bizonyos esetekben az úgynevezett zártkert az ingatlanok is ebbe a kategóriába tartozhatnak, ha nem vonták ki őket a termelésből. Általános szabályként tehát, zártkert Az ingatlanok a törvény hatálya alá tartoznak. Ugyanakkor a jogalkotó időről időre lehetőséget biztosít arra, hogy az ilyen földterületeket kivonják a termelésből, ezáltal kizárva az érintett ingatlant a földátruházási rendszer hatálya alól. Az ezzel kapcsolatos gyakorlat nem mindig kiszámítható; amennyiben azonban ilyen lehetőség áll rendelkezésre, érdemes megfontolni annak kihasználását, mivel ez jelentősen egyszerűsítheti a földhivatali eljárásokat egy későbbi tulajdonosváltás esetén.
Elővásárlási jog
A mezőgazdasági földterületek adásvételének egyik legfontosabb sajátossága az elővásárlási jog intézménye. Már maga az adásvételi szerződés megkötése is bonyolult: a szerződésnek meg kell felelnie a földátruházásra vonatkozó jogszabályok szigorú előírásainak, biztonsági papíron kell azt aláírni, és egy bizonyos méretküszöb felett a szerződés megkötéséhez megfelelő szakmai képesítés is szükséges.
Ezt követően az elővásárlási jog gyakorlása kerül előtérbe. A törvény meghatározza az elővásárlási joggal rendelkező személyek közötti rangsort; ennek megfelelően, amennyiben egy elővásárlási joggal rendelkező személy a szerződésben megjelölt vevő előtt áll a rangsorban, az adott személy jogosult a vevő helyébe lépni, és az adásvételi szerződést azonos feltételek mellett megkötni.
Hogyan tudhatok meg az elővásárlási jogomról?
Mezőgazdasági földterületek adásvétele esetén az illetékes önkormányzati tisztviselő a szerződést kifüggeszti az önkormányzat hirdetőtáblájára, és amennyiben rendelkezésre áll, azt az önkormányzat honlapján is közzéteszi. Ez a közzététel biztosítja, hogy az elővásárlási joggal rendelkező személyek tudomást szerezzenek arról, hogy az adott ingatlan eladásra kerül. Az elővásárlási jogot a kifüggesztés napjától számított 30 napon belül lehet gyakorolni.
Ha nincs olyan jogosult személy, aki az alapul szolgáló szerződésben megjelölt vevő előtt rangsorolódna, az eljárás a következő szakaszba lép: a földhivatali hatóság megvizsgálja a bejegyzést, majd ezt követően be kell szerezni a mezőgazdasági kamara véleményét. A kamara elsősorban a földpolitikai szempontok alapján vizsgálja meg a szerződést és foglal hozzá állást.
Ezt követően – feltéve, hogy az eljárás jogszerűen zajlott le, és minden szükséges engedély rendelkezésre áll – a szerződést jóváhagyják, amely alapján kérelmezhető a tulajdonjog bejegyzése az ingatlan-nyilvántartásba.
A beavatkozás időtartama és jelentősége
Ebből egyértelműen kitűnik, hogy a mezőgazdasági földterületek adásvétele összetett és időigényes folyamat, amely akár 8–9 hónapig is eltarthat, különösen akkor, ha az elővásárlási jogok gyakorlásával vagy a közigazgatási engedély megadásával kapcsolatban problémák merülnek fel.
Az ilyen ügyletekhez gyakran különleges tényállások is társulnak. Például nem ritka, hogy egy külföldön élő rokon olyan ingatlant örököl, amelyre a földátruházási szabályok vonatkoznak. Ezek az esetek az öröklési jog szempontjából is különösen érdekesek, például ha az örökséget el kell utasítani, vagy ha az örökölt földterület meghaladja a megszerzhető földterület maximális méretét, és az örökös nem rendelkezik a szükséges feltételekkel.
Éppen ezért elengedhetetlen, hogy a felek már a kezdetektől fogva tisztában legyenek azzal, hogy ez nem egy “szokásos” ingatlanügylet – és nem is kezelhető úgy, még akkor sem, ha a vételárat egyösszegben fizetik ki. A megfelelő előzetes tanácsadás és a szakértői jogi segítség elengedhetetlen ahhoz, hogy az eljárás zökkenőmentesen és biztonságosan zajlódjon.
English (UK) 
Magyar 
Deutsch 
Türkçe 
Español 
Català 
Русский