Compra y venta de inmuebles en Hungría: no siempre es tan sencillo como parece – Un análisis centrado en los terrenos agrícolas

¿Qué se considera terreno agrícola?

El concepto de lo que se considera terreno agrícola viene definido por Ley CXXII de 2013 sobre la transferencia de terrenos agrícolas y forestales. De conformidad con la presente Ley, se entiende por «terrenos destinados a fines agrícolas y forestales»:

En determinados casos, los denominados jardín cerrado Las propiedades también pueden entrar en esta categoría si no se han retirado del cultivo. Por lo tanto, como norma general, jardín cerrado Los inmuebles están sujetos al ámbito de aplicación de la Ley. Al mismo tiempo, el legislador ofrece, de vez en cuando, la posibilidad de retirar de la explotación agrícola dichos terrenos, excluyendo así el inmueble en cuestión del ámbito de aplicación del régimen de transmisión de la propiedad inmobiliaria. La práctica a este respecto no siempre es predecible; sin embargo, cuando existe esa opción, merece la pena tenerla en cuenta, ya que puede simplificar considerablemente los trámites del Registro de la Propiedad en caso de un cambio posterior de titularidad.

Derecho de tanteo

Una de las características específicas más importantes de la compraventa de terrenos agrícolas es la institución del derecho de tanteo. Incluso la propia formalización del contrato de compraventa es compleja: el contrato debe cumplir con las estrictas disposiciones de la legislación sobre transmisiones patrimoniales, debe formalizarse en papel timbrado y, a partir de un determinado umbral de superficie, la adquisición también requiere las cualificaciones profesionales adecuadas.

A partir de ese momento, el ejercicio del derecho de tanteo pasa a primer plano. La ley establece el orden de prioridad entre las personas con derecho de tanteo; por consiguiente, cuando una persona con derecho de tanteo tenga prioridad sobre el comprador designado en el contrato, dicha persona tendrá derecho a sustituir al comprador y a formalizar la compraventa en los mismos términos y condiciones.

¿Cómo puedo informarme sobre mi derecho de tanteo?

En el caso de la compraventa de terrenos agrícolas, el secretario municipal competente expone el contrato en el tablón de anuncios del ayuntamiento y, cuando sea posible, también lo publica en la página web del ayuntamiento. Es a través de esta publicación como las personas con derecho de tanteo pueden tener conocimiento de que se está vendiendo la propiedad en cuestión. El derecho de tanteo podrá ejercerse en un plazo de 30 días a partir de la fecha de exposición.

Si no hay ningún titular con prioridad sobre el comprador designado en el contrato subyacente, el procedimiento pasa a la siguiente fase: la autoridad del Registro de la Propiedad examina la inscripción, tras lo cual es necesario recabar el dictamen de la cámara agrícola. La cámara revisa el contrato y formula observaciones sobre el mismo, principalmente desde el punto de vista de las consideraciones de política agraria.

A partir de ese momento —siempre que el procedimiento se haya llevado a cabo de conformidad con la ley y se cuente con todas las autorizaciones necesarias—, se formaliza el contrato, sobre cuya base se podrá solicitar la inscripción de la titularidad en el Registro de la Propiedad.

Duración e importancia de la intervención

Por lo tanto, queda claro que la compraventa de terrenos agrícolas es un proceso complejo y que requiere mucho tiempo, que puede prolongarse hasta 8 o 9 meses, sobre todo cuando surgen problemas relacionados con el ejercicio de los derechos de tanteo o la concesión de la autorización administrativa.

Estas transacciones suelen implicar, además, situaciones fácticas especiales. Por ejemplo, no es raro que un familiar que vive en el extranjero herede una propiedad sujeta a la normativa sobre transmisiones patrimoniales. Estos casos resultan especialmente interesantes también desde el punto de vista del Derecho sucesorio, por ejemplo, cuando se renuncia a la herencia o cuando el terreno heredado supera la superficie máxima admisible y el heredero no cumple los requisitos exigidos.

Precisamente por eso, es fundamental que las partes comprendan desde el principio que no se trata de una operación inmobiliaria “habitual”, y que no puede tratarse como tal, ni siquiera cuando el precio de compra se abona en un único pago. Es indispensable contar con un asesoramiento previo adecuado y con asistencia jurídica profesional para garantizar que el procedimiento se desarrolle de forma fluida y segura.