Macaristan’da “gizli sözleşmeler”in tarafı olan arazi sahipleri, beş yıla kadar hapis cezası ve kamulaştırma ile karşı karşıya kalmaktadır. Bir çözüm var mı?

2014 yılının Nisan ayı sonuna kadar, AB mevzuatı kapsamındaki geçici bir istisna nedeniyle, AB vatandaşlarının Macaristan’da ekilebilir arazi satın alması da kural olarak yasaktı. Bu nedenle, çoğunlukla Avusturya’dan gelen yabancı alıcılar, Macar satıcılarla sık sık “cep sözleşmeleri” olarak adlandırılan anlaşmalar yapıyordu. Çoğu durumda taraflar, tarihi belirtilmemiş bir alım satım sözleşmesi imzalar ve bunu güvendikleri bir avukata emanet ederlerdi; arazi moratoryumu sona erdiğinde avukatın yeni sahibin tapu siciline kaydedilmesini sağlayacağını umarlardı. Aynı zamanda, hukuki güvence amacıyla geçmişte genellikle ömür boyu veya 20 yıllık bir süre için intifa hakkı veya kullanım hakkı üzerinde anlaşılırdı ve çoğu zaman yabancı alıcı lehine ekilebilir arazi üzerinde hayali bir ipotek tescil edilirdi.

1 Mayıs 2014 tarihinde yürürlüğe giren yeni Arazi Kanunu, kanunun kendi gerekçelerine göre, AB vatandaşlarına ulusal muamele sağlanmasını ve böylece tüm AB vatandaşlarının Macar vatandaşlarıyla aynı haklardan yararlanabilmesini amaçlamaktaydı. Ancak bu amaç yalnızca kısmen gerçekleştirilebildi. Macaristan hükümeti, yeni Arazi Kanunu’na ilişkin “bazı ilgili hükümler ve geçiş kuralları” hakkında çıkarılan özel bir uygulama kanunu aracılığıyla, AB vatandaşlarına karşı fiili bir ayrımcılık yaratmakla kalmamış, aynı zamanda daha önceki sözleşmelerin taraflarına ve genellikle avukatlar ile noterlerden oluşan bu sözleşmeleri hazırlayanlara da savaş açmıştır. 2014 yılından itibaren bu kişiler, tazminatsız kamulaştırma ile karşı karşıya kalmakla kalmayıp, beş yıla kadar hapis cezasına da çarptırılabilirler.

Bu nedenle, Macaristan’da tarım arazisine ilgi duymuş olan veya halen ilgi duyan herkes, aşağıdaki risklerin farkında olmalıdır:
1. Tazminatsız kamulaştırma
2014 yılında kabul edilen ve “Arazi Kanunu’nun atlatılmasının ifşa edilmesi ve önlenmesi”ne ilişkin yasa, eski Arazi Kanunu’nun atlatıldığına dair herhangi bir şüphe olması durumunda tüm devlet makamlarının resen savcılığa bildirimde bulunmasını zorunlu kılmaktadır. Eski Macar mal sahipleri de, mevcut durumdan memnun olmadıkları veya herhangi bir nedenle yabancı mal sahibine zarar vermek istedikleri durumlarda dahil olmak üzere, savcılığa bildirimde bulunabilirler.
Ancak her iki durumda da savcılık, hukuki işlemlerin geçersiz ve hükümsüz olduğu yönünde bir karar alınmasını talep eden ve etkilenen tüm arsaların tazminat ödenmeksizin devlete devredilmesini isteyen bir dava açmak zorundadır.

2. Yasa gereği geçersiz kılınan önceki sözleşme hükümleri ve yasa gereği yabancılar için mahkemeye başvuru imkânının engellenmesi
Sözde Uygulama Yasası’nın son hükümleri, arazi moratoryumunun sona ermesine bağlı olan Macaristan’daki ekilebilir arazilerle ilgili tüm önceki sözleşme hükümlerini — başka bir şekilde geçersiz olmasalar bile — “uygulanamaz” ilan eden gizli bir madde içermektedir. Taraflar sözleşmenin daha sonraki bir tarihte yürürlüğe girmesini öngörmüşlerse, yasa buna asla izin vermeyecektir. Aynı durum, ipotek, intifa hakkı veya kullanım hakkı gibi sözleşmeye dayalı teminat hakları için de geçerlidir; bu haklar da savcılığın talebi üzerine iptal edilmelidir.

Böyle bir kamulaştırma veya sözleşmenin feshi sonrasında, en azından Macar satıcıya halihazırda ödenmiş olan satın alma bedelinin geri alınabileceğini ummak mümkün olabilir. Ancak Macar mevzuatı bu umutları da boşa çıkarmıştır: Yeni Uygulama Kanunu, önceden ödenmiş tutarların geri alınması için mahkemelere başvurma imkânını da hariç tutmaktadır. Sonuç olarak, mağdur taraf sadece tazminat ödenmeksizin devlete geçen araziyi değil, aynı zamanda daha önce yaptığı yatırımı da kaybetmektedir.

3. Sahte sözleşmelerden dolayı beş yıl hapis cezası
Yukarıda açıklanan, geriye dönük etkiye sahip önemli hak mahrumiyetine ek olarak, Macar yasama organı, artık sözde AB mevzuatına uygun hale getirilen bu yasaların gelecekte “atlatılmasının” önlenmesini sağlamaya da çalışmıştır. Bu tür “atlatma” eylemlerine karışan tüm kişiler — sözleşmeleri hazırlayan avukatlar ve noterler de dahil olmak üzere — beş yıla kadar hapis cezasına çarptırılabilir. Dolayısıyla, mağdur bir taraf yasayı göz ardı edip ulusal veya AB düzeyinde başarılı hukuki çözüm yolları bulmayı umarsa, olası hapis cezası tehdidi nedeniyle durumu önemli ölçüde kötüleşecektir.

4. AB vatandaşlarına yönelik fiili ayrımcılık
Eski “spekülatörlerin” haklarından mahrum bırakılmayı hak ettikleri savunulsa bile, mevcut AB mevzuatı, Macaristan’ın 1 Mayıs 2014 tarihinden itibaren tüm AB vatandaşlarına koşulsuz ulusal muamele sağlamasını gerektirmektedir. İlk bakışta, yeni Arazi Kanunu’nun bu şartı karşıladığı varsayılabilir; zira kanunda sadece “çiftçilerin” arazi edinebileceğine dair tarafsız bir kural yer almaktadır ve “çiftçi” terimi hem Macar hem de diğer AB vatandaşlarını kapsamaktadır. Ancak “çiftçi” tanımına daha yakından bakıldığında, bu tanımın ya Macaristan’da tarım mesleki eğitimi almış olmayı ya da Macaristan’da en az üç yıl boyunca tarım faaliyeti yürütmüş olmayı gerektirdiği görülmektedir. Mesleki eğitim başka bir üye devlette de alınmış olsa bile, bunun gerekli Macar yeterliliğiyle eşdeğer olup olmadığına, bilinmeyen kriterlere dayanarak yetkili Macar makamı karar verir. İlgili tarımsal faaliyetin Macaristan’da yürütülmüş olması gerektiği kuralına, ilgili kişinin aslında AB’nin başka bir yerinde birkaç yıl boyunca çiftçi olarak çalışmış olması durumunda bile herhangi bir istisna tanınmamaktadır.

Arazi sahipleri veya ilgilenen alıcılar için hangi hukuki seçenekler mevcuttur?
a) Anayasa Mahkemesi tarafından temel hakların ihlali gerekçesiyle verilen iptal kararı
Macaristan Anayasası’nın XIII. maddesinin (2) fıkrası — çoğu Avrupa anayasası gibi — kamulaştırmanın yalnızca istisnai durumlarda, kamu yararı için, kanunla belirlenen hallerde ve usullerde ve tam, koşulsuz ve derhal tazminat ödenmesi şartıyla izin verilebileceğini öngörmektedir. Tazminat ödenmeden kamulaştırma yapıldığı durumlarda ise bu hüküm açıkça geçerli değildir.

Ayrıca, Macaristan’ın yasama süreciyle ilgili kanunu, sonradan çıkarılan yasal hükümlerin daha önceki hukuki işlemleri veya hukuki ilişkileri hukuka aykırı ilan edemeyeceğini, ayrıca halihazırda doğmuş olan hakları ortadan kaldıramayacağını veya kısıtlayamayacağını öngörmektedir. Oysa tam da bu durum, mahkemelere erişimin keyfi olarak engellenmesi ve daha önceki sözleşmesel hakların geçersiz kılınması yoluyla gerçekleşmektedir.

Almanya’da olduğu gibi, Macaristan hukukunda da temel hakların ihlali nedeniyle anayasa şikâyetinde bulunma imkânı ve Anayasa Mahkemesi’nin anayasa denetim davaları kapsamında yasaların anayasaya uygunluğunu incelemesi imkânı bulunmaktadır. Bu tür bir inceleme, uyuşmazlığı inceleyen hakim tarafından, ya resen ya da bir tarafın talebi üzerine, konuyu doğrudan Anayasa Mahkemesine sevk ederek de emredilebilir. Buna ek olarak, bir yargı kararının haklarını ihlal ettiğini düşünen bir taraf, tüm olağan hukuk yollarını tükettikten sonra, son derece mahkemesi kararının gerekçesini aldıktan itibaren 60 gün içinde anayasa şikayeti yoluyla doğrudan Anayasa Mahkemesine başvurabilir.

Mevcut davalarda, bu tür iddiaların kabul edilebilir ve temelli olacağına dair nispeten iyi bir ihtimal bulunmaktadır.
b) Avrupa Birliği Adalet Divanı tarafından verilen iptal kararı

Macaristan hükümeti “spekülatörlere” karşı ne tür “savaşlar” ilan etmiş olursa olsun, tüm Macaristan mevzuatı AB hukukunun gerekliliklerine uymak zorundadır. Çatışma durumunda, AB hukuku ulusal kurallara göre açıkça önceliklidir; dolayısıyla bir Üye Devletin mahkemeleri bile ulusal hukuku göz ardı edebilir ve göz ardı etmek zorundadır.

AB hukuku, AB vatandaşlarının serbest dolaşımına ilişkin belirli kısıtlamalara izin verse de, bu tür kısıtlamalar keyfi veya ayrımcı nitelikte olamaz. Dolayısıyla, mağdur bir kişi, Macaristan Devleti tarafından fiili ayrımcılık yoluyla dolaşım özgürlüğünün kısıtlandığını iddia ederse, konuyu Avrupa Birliği Adalet Divanı’na götürme imkânı bulunmaktadır. Macaristan Medeni Usul Kanunu’nun 155/A maddesi uyarınca, Macaristan mahkemesi, ya resen ya da tarafların gerekçeli başvurusu üzerine AB Adalet Divanı nezdinde ön karar davası açabilir. Böyle bir durumda, AB Adalet Divanı kararını verene kadar Macaristan mahkemesindeki yargılama askıya alınır. Ancak ön karar yargılama usulü, her zaman bir Macar mahkemesinde devam eden bir davanın varlığını gerektirir. Bu şart, Macar makamları — mevcut davalarda tapu dairesi — tarafından verilen aleyhte bir kararın ardından bu karara karşı idari itirazda bulunulması durumunda da karşılanabilir; böylece sonraki idari yargı sürecinde bir yargıç, AAD’den ön karar talep edip etmeme konusunda karar verebilir.

Bu durumda, tüm ulusal hukuk yollarının tüketilmesi zorunlu değildir; yani, ilk derece yargılaması sırasında bile ön karar talebinde bulunulabilir. Bu durum, nihai kararın Macaristan hükümetinden tamamen bağımsız ve coğrafi olarak ondan uzak bir organ tarafından verilmesini de mümkün kılar.