Macaristan’da “Gizli Sözleşmeler”in Tarafı Olan Arazi Sahipleri Beş Yıla Kadar Hapis Cezası ve Kamulaştırmayla Karşı Karşıya: Bir Çözüm Var mı?

2014 yılının Nisan ayı sonuna kadar, AB hukuku kapsamında tanınan geçici bir istisna nedeniyle, AB vatandaşlarının Macaristan’da tarım arazisi satın alması da kural olarak yasaktı. Bu nedenle, çoğunlukla Avusturya’dan gelen yabancı alıcılar ile Macar satıcılar arasında sıklıkla “cep sözleşmeleri” olarak adlandırılan anlaşmalar yapılıyordu. Çoğu durumda taraflar, üzerinde tarih bulunmayan bir satış sözleşmesi imzalayarak bunu güvendikleri bir avukata teslim ediyor ve arazi edinimine ilişkin moratoryum sona erdiğinde avukatın yeni malikin tapu siciline tescilini sağlamasını bekliyordu. Aynı zamanda hukuki güvence sağlamak amacıyla geçmişte genellikle ömür boyu veya 20 yıllık intifa ya da kullanım hakları tesis ediliyor ve çoğu zaman yabancı alıcı lehine tarım arazisi üzerinde gerçekte mevcut olmayan bir alacağı güvence altına alan ipotek hakkı tescil ediliyordu.

1 Mayıs 2014 tarihinde yürürlüğe giren yeni Arazi Kanunu, kendi gerekçesine göre, AB vatandaşlarına ulusal muamele sağlanmasını ve böylece tüm AB vatandaşlarının Macar vatandaşlarıyla aynı haklardan yararlanabilmesini amaçlamaktaydı. Ancak bu amaç yalnızca kısmen gerçekleştirilebildi. Macaristan hükümeti, yeni Arazi Kanunu’na ilişkin bazı hükümleri ve geçiş kurallarını düzenleyen özel bir uygulama kanunuyla AB vatandaşlarına karşı fiili bir ayrımcılık yaratmakla kalmamış, aynı zamanda önceki sözleşmelerin taraflarına ve çoğunlukla avukatlar ile noterlerden oluşan bu sözleşmeleri hazırlayan kişilere karşı da kapsamlı tedbirler getirmiştir. 2014 yılından itibaren bu kişiler, tazminatsız kamulaştırmayla karşı karşıya kalmanın yanı sıra beş yıla kadar hapis cezası riskiyle de karşılaşabilmektedir.

Bu nedenle, Macaristan’da tarım arazisiyle ilgilenmiş veya halen ilgilenen herkes aşağıdaki risklerin farkında olmalıdır:
1. Tazminatsız kamulaştırma
2014 yılında kabul edilen ve “Arazi Kanunu’nun dolanılmasının ortaya çıkarılması ve önlenmesine” ilişkin düzenlemeleri içeren kanun, eski Arazi Kanunu’nun dolanıldığına ilişkin herhangi bir şüphe bulunması hâlinde devlet makamlarının durumu re'sen savcılığa bildirmesini zorunlu kılmaktadır. Eski Macar maliklerin de mevcut durumdan memnun olmamaları veya herhangi bir nedenle yabancı malike zarar vermek istemeleri halinde savcılığa bildirimde bulunmaları mümkündür.
Her iki durumda da savcılık, hukuki işlemlerin geçersiz olduğunun tespiti ve ilgili taşınmazların herhangi bir tazminat ödenmeksizin devlete devredilmesi talebiyle dava açmak zorundadır.

2. Kanun Gereği Geçersiz Hale Gelen Önceki Sözleşme Hükümleri ve Yabancıların Mahkemeye Başvurma İmkanının Kanunla Engellenmesi
Söz konusu Uygulama Kanunu’nun son hükümleri, Macaristan’daki tarım arazilerine ilişkin olarak arazi edinimi moratoryumunun sona ermesine bağlanmış önceki tüm sözleşme hükümlerini — başka bir nedenle geçersiz olmasalar dahi — “uygulanamaz” hale getiren bir hüküm içermektedir. Taraflar sözleşmenin daha sonraki bir tarihte yürürlüğe girmesini öngörmüşlerse, kanun bunun gerçekleşmesine izin vermemektedir. Aynı durum ipotek, intifa hakkı veya kullanım hakkı gibi sözleşmesel teminat ve kullanım hakları bakımından da geçerlidir; bu hakların da savcılığın talebi üzerine terkin edilmesi gerekmektedir.

Böyle bir kamulaştırma veya sözleşmenin geçersiz hale gelmesinin ardından, en azından Macar satıcıya daha önce ödenmiş olan satın alma bedelinin geri alınabileceği düşünülebilir. Ancak Macar mevzuatı bu imkanı da ortadan kaldırmıştır: Yeni Uygulama Kanunu, önceden ödenmiş tutarların geri alınması amacıyla mahkemeye başvurulmasını da engellemektedir. Sonuç olarak etkilenen taraf, yalnızca herhangi bir tazminat ödenmeksizin devlete geçen araziyi değil, daha önce yaptığı yatırımı da kaybetmektedir.

3. Sahte Sözleşmeler Nedeniyle Beş Yıla Kadar Hapis Cezası
Yukarıda açıklanan ve geçmişte kurulmuş hukuki ilişkileri etkileyen önemli hak kayıplarına ek olarak Macar yasama organı, artık AB hukukuna uygun hale getirildiği ileri sürülen düzenlemelerin gelecekte “dolanılmasını” da önlemeye çalışmıştır. Bu tür işlemlere katılan herkes — sözleşmeleri hazırlayan avukatlar ve noterler dahil — beş yıla kadar hapis cezasıyla karşı karşıya kalabilir. Dolayısıyla etkilenen bir taraf, ulusal hukuk veya AB hukuku kapsamında başarılı bir hukuki çözüm yolu aramak amacıyla söz konusu düzenlemelere aykırı hareket ederse, hapis cezası riski nedeniyle durumu önemli ölçüde ağırlaşabilir.

4. AB Vatandaşlarına Yönelik De Facto Ayrımcılık
Eski “spekülatörlerin” haklarından mahrum bırakılmayı hak ettikleri ileri sürülse dahi, yürürlükteki AB hukuku Macaristan’ın 1 Mayıs 2014 tarihinden itibaren tüm AB vatandaşlarına koşulsuz olarak ulusal muamele sağlamasını gerektirmektedir. İlk bakışta yeni Arazi Kanunu’nun bu koşulu karşıladığı düşünülebilir; zira kanun yalnızca “çiftçilerin” arazi edinebileceğini öngören tarafsız bir kural içermekte ve “çiftçi” kavramı hem Macar hem de diğer AB vatandaşlarını kapsamaktadır. Ancak “çiftçi” tanımına daha yakından bakıldığında, kişinin ya Macaristan’da tarımsal mesleki eğitim almış olması ya da Macaristan’da en az üç yıl boyunca tarımsal faaliyette bulunmuş olması gerektiği görülmektedir. Mesleki eğitim başka bir Üye Devlette alınmış olsa dahi, bunun gerekli Macar yeterliliğine eşdeğer olup olmadığına yetkili Macar makamı karar vermektedir. İlgili tarımsal faaliyetin Macaristan’da yürütülmüş olması şartı bakımından ise kişinin AB’nin başka bir ülkesinde yıllarca çiftçilik yapmış olması hâlinde dahi herhangi bir istisna öngörülmemektedir.

Arazi sahipleri veya arazi edinmek isteyen kişiler için hangi hukuki yollar mevcuttur?
a) Temel Hakların İhlali Nedeniyle Anayasa Mahkemesine Başvuru
Macaristan Anayasası’nın XIII. maddesinin (2) fıkrası — birçok Avrupa anayasasında olduğu gibi — kamulaştırmaya yalnızca istisnai hallerde, kamu yararı amacıyla, kanunda öngörülen hâllerde ve usullere uygun olarak ve tam, koşulsuz ve derhal tazminat ödenmesi şartıyla izin verilebileceğini öngörmektedir. Tazminat ödenmeksizin gerçekleştirilen bir kamulaştırma ise bu hükümle açıkça bağdaşmamaktadır.

Ayrıca Macaristan’ın yasama sürecine ilişkin kanunu, sonradan kabul edilen yasal hükümlerin daha önce gerçekleştirilen hukuki işlemleri veya kurulmuş hukuki ilişkileri hukuka aykırı hale getiremeyeceğini ve daha önce doğmuş hakları ortadan kaldıramayacağını veya kısıtlayamayacağını öngörmektedir. Oysa mahkemeye erişimin engellenmesi ve daha önce doğmuş sözleşmesel hakların geçersiz hale getirilmesiyle tam da böyle bir durum ortaya çıkmaktadır.

Almanya’da olduğu gibi Macaristan hukukunda da temel hakların ihlali nedeniyle anayasa şikayetinde bulunulması ve Anayasa Mahkemesinin anayasal denetim kapsamında kanunların Anayasa’ya uygunluğunu incelemesi mümkündür. Böyle bir inceleme, uyuşmazlığa bakan hakimin re'sen veya taraflardan birinin talebi üzerine konuyu doğrudan Anayasa Mahkemesine sevk etmesiyle de başlatılabilir. Ayrıca bir mahkeme kararının haklarını ihlal ettiğini düşünen taraf, olağan hukuk yollarını tükettikten sonra, nihai mahkeme kararının gerekçesinin kendisine tebliğ edilmesinden itibaren 60 gün içinde anayasa şikayeti yoluyla doğrudan Anayasa Mahkemesine başvurabilir.

Mevcut davalarda, bu tür iddiaların kabul edilebilir ve temelli olacağına dair nispeten iyi bir ihtimal bulunmaktadır.
b) Avrupa Birliği Adalet Divanına Başvuru

Macaristan hükümeti “spekülatörlere” karşı ne tür tedbirler açıklamış olursa olsun, Macaristan mevzuatının tamamı AB hukukunun gereklerine uygun olmak zorundadır. Bir çatışma halinde AB hukuku ulusal hukuk kurallarına göre önceliklidir; dolayısıyla Üye Devlet mahkemelerinin AB hukukuyla bağdaşmayan ulusal hükümleri uygulamaması gerekir.

AB hukuku, AB vatandaşlarının serbest dolaşımına belirli sınırlamalar getirilmesine izin verse de bu sınırlamalar keyfi veya ayrımcı nitelikte olamaz. Dolayısıyla etkilenen bir kişi, Macaristan Devleti tarafından uygulanan de facto ayrımcılık nedeniyle serbest dolaşım hakkının kısıtlandığını ileri sürerse, meselenin Avrupa Birliği Adalet Divanının önüne taşınması mümkün olabilir. Macaristan Medeni Usul Kanunu’nun 155/A maddesi uyarınca Macar mahkemesi, re'sen veya tarafların gerekçeli talebi üzerine Avrupa Birliği Adalet Divanına ön karar başvurusunda bulunabilir. Böyle bir durumda, AB Adalet Divanı kararını verene kadar Macaristan’daki yargılama askıya alınır. Bununla birlikte, ön karar usulüne başvurulabilmesi için her halükarda bir Macar mahkemesinde görülmekte olan bir davanın bulunması gerekir. Bu koşul, Macar makamlarının — mevcut uyuşmazlıklarda tapu sicili makamının — olumsuz bir kararına karşı idari yollara başvurulması halinde de karşılanabilir; böylece sonraki idari yargılama sırasında hakim, AB Adalet Divanından ön karar talep edilip edilmeyeceğine karar verebilir.

Bu durumda tüm ulusal hukuk yollarının önceden tüketilmesi zorunlu değildir; dolayısıyla ilk derece yargılaması sırasında dahi ön karar başvurusunda bulunulması mümkündür. Böylece ilgili AB hukuku meselesi, Macaristan hükümetinden bağımsız bir yargı organı olan Avrupa Birliği Adalet Divanı tarafından karara bağlanabilir.