Alman Vatandaşı Olarak Macaristan’da Ev Satın Almak: Dikkat Etmeniz Gerekenler

Alman vatandaşı olarak Macaristan’da bir ev satın almayı planlıyorsanız, AB vatandaşı olmanız nedeniyle Macar vatandaşlarıyla aynı koşullara tabi olursunuz. Bu kapsamda konut ve ticari gayrimenkuller de dâhil olmak üzere tarım arazisi niteliğinde olmayan gayrimenkulleri satın alabilirsiniz. Macaristan’da kurulmuş tüzel kişiler de sermayelerinin tamamen veya kısmen yabancı ya da Macar sermayesinden oluşmasına bakılmaksızın, herhangi bir kısıtlama veya izin şartı olmaksızın tarım arazisi niteliğinde olmayan gayrimenkulleri edinebilirler.

Alman vatandaşı olarak Macaristan’da bir ev satın alırken, işlemin genel olarak Macaristan hukukuna tabi olduğunu göz önünde bulundurmanız gerekir. Satın alma yoluyla gayrimenkul mülkiyetinin devri için yazılı bir satış sözleşmesi düzenlenmesi ve sözleşmenin Macaristan’da ruhsatlı bir avukat tarafından karşı imzalanması gerekir. Bu kapsamda Macar avukat, sözleşme metnini hazırlar ve gerekli hukuki şekil şartlarının yerine getirilmesini sağlar. Tapu sicili nezdindeki tescil işlemlerinde de hukuki temsil zorunludur. Macaristan’daki tüm gayrimenkul alımlarında olduğu gibi, Alman vatandaşı olarak bir ev satın almanız hâlinde de mülkiyet hakkının tapu siciline tescil edilmesi gerekir.

Alman vatandaşı olarak Macaristan’da bir ev satın alırken, taşınmazın tarım veya ormancılık arazisi olarak sınıflandırılmasında fiilî kullanımının değil, tapu sicilindeki kaydın esas alındığını göz önünde bulundurmanız gerekir. 1 Mayıs 2014 tarihinden itibaren AB vatandaşları, Arazi Kanunu’nun (2013 tarihli CXXII sayılı Kanun) hükümleri uyarınca Macar vatandaşlarıyla aynı koşullar altında “üretim arazisi”, diğer bir ifadeyle tarım ve ormancılık amaçlı gayrimenkul edinebilmektedir. Bununla birlikte Arazi Kanunu çeşitli kısıtlamalar öngörmektedir. Genel kural olarak tüzel kişiler bu tür araziler üzerinde mülkiyet hakkı edinemez. Alman vatandaşı olarak Macaristan’da gayrimenkul satın alırken çiftçi olarak kayıtlı değilseniz, edinilebilecek arazi miktarı bakımından ayrıca yasal sınırlamalar uygulanmaktadır.

Alman Vatandaşı Olarak Macaristan’da Ev Satın Alma: Tapu Siciline Zorunlu Tescil

Alman vatandaşı olarak Macaristan’da bir ev satın almanız hâlinde, gayrimenkulün mülkiyetini tapu siciline tescil ile kazanırsınız. Tescil başvurusunun 30 gün içinde yapılması gerekir; aksi takdirde idari para cezası uygulanabilir. Tescil işlemi genellikle bir ila üç hafta içinde tamamlanmaktadır. Macaristan’da ikamet etmiyorsanız, belgelerin tebliği için yetkili bir tebligat alıcısı belirlemeniz gerekir; avukatınız da bu görevi üstlenebilir.

Alman Vatandaşı Olarak Macaristan’da Ev Satın Alma: Vergiler ve Harçlar

Alman vatandaşı olarak Macaristan’da bir ev satın almanız hâlinde gayrimenkul edinimi nedeniyle devir vergisi ödemeniz gerekir. Devir vergisinin hesaplanmasında gayrimenkulün piyasa değeri esas alınır ve bu değer her zaman satın alma bedeliyle aynı olmayabilir. Piyasa değeri, vergi idaresi tarafından satın alma bedelinden farklı bir tutar üzerinden belirlenebilir.

Alman vatandaşı olarak Macaristan’da bir ev satın alırken, işlemin niteliğine bağlı olarak KDV yükümlülüğü de doğabilir. KDV, özel kişiler arasındaki satışlarda ve belirli istisnai durumlarda uygulanmaz. Gayrimenkulün satın alınmasından sonra doğabilecek yıllık emlak vergisi ise ilgili belediye tarafından belirlenir.

Alman Vatandaşı Olarak Macaristan’da Ev Satın Alma: Ödeme Yöntemi

Alman vatandaşı olarak Macaristan’da bir ev satın alırken, satış sözleşmesinin imzalanması sırasında satın alma bedelinin belirli bir kısmının kapora olarak ödenmesi yaygın bir uygulamadır. Sözleşmenin usulüne uygun şekilde ifa edilmesi hâlinde kapora, satın alma bedelinden mahsup edilir. Sözleşmenin alıcının sorumlu olduğu bir nedenle sona ermesi hâlinde satıcı kaporayı elinde tutabilir. Sözleşmenin satıcının sorumlu olduğu bir nedenle sona ermesi hâlinde ise satıcı, kapora tutarının iki katını alıcıya iade etmekle yükümlüdür.
Alman vatandaşı olarak Macaristan’da bir ev satın almanız hâlinde, kalan satın alma bedeli, tapu sicilindeki gerekli işlemler tamamlanıncaya kadar avukat nezdinde emanet hesabında tutulabilir.

Alman Vatandaşı Olarak Macaristan’da Ev Satın Alma: Temsil İmkanı

Alman vatandaşı olarak Macaristan’da bir ev satın almanız hâlinde, işlemleri yetkili bir temsilci aracılığıyla da yürütebilirsiniz. Bunun için Macar makamları tarafından kabul edilen bir vekaletname düzenlenmesi gerekir. Tarafınızca imzalanan vekaletname, ülkenizdeki bir noter tarafından tasdik edilerek Apostil şerhiyle onaylanabilir, Macaristan büyükelçiliği veya konsolosluğu tarafından tasdik edilebilir ya da gerekli şekil şartlarına uygun olarak bir Macar avukat tarafından karşı imzalanabilir.

Alman vatandaşı olarak Macaristan’da bir ev satın almanız hâlinde, işlemin gerçekleştirilmesi için Macaristan’da kayıtlı bir avukatın sürece dahil olması gerekir.
Almanya’dan Macaristan’da gayrimenkul satın almak için gerekli belgelerin hukuki şekil şartlarına uygun şekilde hazırlanması ve tasdiki konusunda da destek sunuyoruz. Macaristan’da gayrimenkul edinimine ilişkin tüm hukuki konularda size danışmanlık sunmaktan memnuniyet duyarız.