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Haus kaufen in Ungarn als Deutscher: Worauf Sie achten sollen

19. Mrz 2018 News

Ein Haus zu kaufen in Ungarn als Deutscher ist grundsätzlich möglich. Es gelten nur kleine Einschränkungen. Doch welche sind es?

Wenn Sie vorhaben, ein Haus zu kaufen in Ungarn als Deutscher, sind Sie als EU-Bürger ungarischen Staatsangehörigen gleichgestellt. Das bedeutet, Sie dürfen nicht-landwirtschaftlich genutzte Immobilien (Wohn- und Geschäftsimmobilien) erwerben. Für juristische Personen mit Sitz in Ungarn, egal ob im ausländischen oder ungarischen Eigentum bzw. Teileigentum, ist der Erwerb von nicht-landwirtschaftlich genutzten Immobilien ebenfalls ohne Genehmigung uneingeschränkt möglich.

Bitte beachten Sie, wenn Sie ein Haus kaufen in Ungarn als Deutscher, dass grundsätzlich ungarisches Recht anwendbar ist. Zur Übertragung des Eigentumsrechts an einer Immobilie durch Kauf bedarf es eines schriftlichen Kaufvertrags, der von einem in Ungarn eingetragenen Rechtsanwalt beurkundet werden muss (Anwaltliche Gegenzeichnung). Dies bedeutet, dass der ungarische Anwalt den Vertragstext selbst verfassen und die Unterschrift beglaubigen muss. Vor dem für die Eintragung zuständigen Grundbuchamt herrscht ebenfalls Anwaltszwang. Wenn Sie ein Haus kaufen in Ungarn als Deutscher muss der Eigentumsübergang, genau wie bei allen Hauskäufen in Ungarn, ins Grundbuch eingetragen werden.

Bitte beachten Sie, wenn Sie ein Haus kaufen in Ungarn als Deutscher, dass die Einordnung als land- bzw. forstwirtschaftliche Fläche nicht die tatsächliche Nutzung, sondern der Eintrag im Grundbuch entscheidend ist. EU-Bürger können ab dem 01.05.2014 unter den gleichen Bedingungen wie ungarische Staatsangehörige unter den Bestimmungen des sog. „Bodengesetzes“ (Gesetz Nr. CXXII von 2013) „fruchtbaren Boden“, also land- und fortwirtschaftliche Immobilien erwerben. Das Bodengesetz enthält jedoch verschiedene Beschränkungen. Juristische Personen dürfen grundsätzlich kein Eigentum erwerben. Wenn Sie ein Haus kaufen in Ungarn als Deutscher und nicht als Landwirt registriert sind, dürfen Sie maximal 300 Hektar erwerben.

Haus kaufen in Ungarn als Deutscher: Zwingende Eintragung beim Grundbuchamt

Wenn Sie ein Haus kaufen in Ungarn als Deutscher erhalten Sie das Eigentumsrecht an der Immobilie nach der Eintragung ins Grundbuch. Stellen Sie bitte den Antrag auf Eintragung innerhalb von 30 Tagen, wenn Sie ein Haus kaufen in Ungarn als Deutscher, weil ansonsten ein Ordnungsgeld fällig wird. Die Eintragung erfolgt in der Regel innerhalb von ein bis drei Wochen. Wenn Sie ein Haus kaufen in Ungarn als Deutscher und über keinen Wohnsitz in Ungarn verfügen, brauchen Sie einen Zustellungsbevollmächtigten, der auch Ihr Anwalt sein kann.

Haus kaufen in Ungarn als Deutscher: Steuern und Abgaben

Wenn Sie ein Haus kaufen in Ungarn als Deutscher, müssen Sie eine „Vermögensübertragungsgebühr“ bezahlen. Prinzipiell liegt die Vermögungsübertragungssteuer bei bis zu 4 % des Verkehrswertes, der nicht identisch mit dem Kaufpreis der Immobilie ist. Der Verkehrswert kann von dem Finanzamt abweichend vom Kaufpreis festgelegt werden.

Bitte beachten Sie, dass Sie, wenn Sie ein Haus kaufen in Ungarn als Deutscher, die Umsatzsteuer iHv 27% bezahlen müssen. Diese Steuer entfällt beim Kauf zwischen Privatpersonen sowie besonderen Ausnahmefällen. Die jährliche Grundsteuer, die Sie bezahlen müssen, wenn Sie ein Haus kaufen in Ungarn als Deutscher, wird von jeder Gemeinde autonom bestimmt.

Haus kaufen in Ungarn als Deutscher: Zahlungsweise

Bitte beachten Sie, wenn Sie ein Haus kaufen in Ungarn als Deutscher, dass es üblich ist, bei Vertragsabschluss bis zu 20 Prozent des Kaufpreises als Anzahlung zu begleichen (sog. Sicherungsmittel). Bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung wird die Summe auf den Kaufpreis angerechnet. Die Summe wird vom Verkäufer bei Scheitern des Vertrags durch die Schuld des Käufers einbehalten. Bei Scheitern des Vertrags durch die Schuld des Verkäufers muss dieser dem Käufer die doppelte Summe zurückerstatten.

Wenn Sie ein Haus kaufen in Ungarn als Deutscher, hinterlegen Sie die Kaufsumme (abzüglich Anzahlung) bei Ihrem Rechtsanwalt, bis der Randvermerk ins Grundbuch eingetragen ist.

Haus kaufen in Ungarn als Deutscher: Möglichkeit der Vertretung

Wenn Sie ein Haus kaufen in Ungarn als Deutscher, können Sie dies Geschäft auch über einen Bevollmächtigten abwickeln. Sie benötigen hierzu eine Vollmacht, welche von den ungarischen Behörden akzeptiert wird. Dazu muss die von Ihnen unterzeichnete Vollmacht entweder von einem Notar Ihres Heimatlandes beglaubigt und mit einer Apostille versehen sein, oder von der ungarischen Botschaft bzw. einem Konsulat beglaubigt oder von einem ungarischen Rechtsanwalt gegenzeichnet werden.

Wenn Sie ein Haus kaufen in Ungarn als Deutscher, brauchen Sie einen in Ungarn registrierten Rechtsanwalt.

Wir sind befugt, auch von Deutschland aus sämtliche Urkunden zwecks Immobilienerwerbs in Deutschland für Sie zu beurkunden. Wir beraten Sie gerne in allen Fragen rund um das Thema „Haus kaufen in Ungarn als Deutscher“.

Peter Taller, dr. iur. Univ Budapest
ügyvéd (ungarisch: „Rechtsanwalt“)
0911 93 600 90
peter.taller@nzp.de

 

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