02

Immobilienerwerb in Ungarn: Worauf Sie achten sollen

19. Mrz 2018 | News

Der Erwerb von Immobilien durch Unionbürger und Staatsbürger der Mitgliedstaaten des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) ist ein wichtiger Markt in Ungarn und mit kleinen Einschränkungen möglich. Doch welche Einschränkungen gelten weiterhin?

EU-Bürger können unter den gleichen Bedingungen wie ungarische Staatsangehörige nicht landwirtschaftliche Immobilien (Wohn- und Geschäftsimmobilien) erwerben. Für juristische Personen mit Sitz in Ungarn, egal ob im ausländischen oder ungarischen Eigentum bzw. Teileigentum, ist der Erwerb von nicht ladwirtschaftlichen Immobilien ebenfalls ohne Genehmigung uneingeschränkt möglich. Gleiches gilt für Gesellschaften aus einem anderen EU-Land.

Auf den Kauf einer ungarischen Immobilie ist grundsätzlich ungarisches Recht anwendbar. Zur Übertragung des Eigentumsrechts an einer Immobilie durch Kauf bedarf es eines schriftlichen Kaufvertrags, der von einem in Ungarn eingetragenen Rechtsanwalt beurkundet werden muss (sog. „anwaltliche Gegenzeichnung“). Dies bedeutet, dass der ungarische Anwalt den Vertragstext selber verfassen und die Unterschrift selber beglaubigen muss. Eine Unterschrift auf dem Vertrag kann jedoch auch von einem anderen Anwalt beglaubigt werden. Vor dem für die Eintragung zuständigen Grundbuchamt herrscht ebenfalls Anwaltszwang. Die Eintragung ist für den Übergang des Eigentumsrechts unumgänglich.

Für die Einordnung als land- bzw. forstwirtschaftliche Fläche ist nicht die tatsächliche Nutzung, sondern der Eintrag im Grundbuch entscheidend. EU-Bürger können ab dem 01.05.2014 unter den gleichen Bedingungen wie ungarische Staatsangehörige unter den Bestimmungen des sog. „Bodengesetzes“ (Gesetz Nr. CXXII von 2013) „fruchtbaren Boden“, also land- und fortwirtschaftliche Immobilien erwerben. Das Bodengesetz enthält jedoch verschiedene Beschränkungen. Juristische Personen dürfen grundsätzlich kein Eigentum erwerben. Natürliche Personen, die nicht als Landwirt registriert sind, können solche Immobilien nur bis zu einer Fläche von maximal einem Hektar erwerben (ausgenommen, wenn der Eigentumserwerber und der Eigentumsüberträger nahe Verwandten sind, denn in diesem Fall kann maximal 300 Hektar Boden erworben werden), und registrierte Landwirte dürfen auch nur bis zu einer Fläche von 300 Hektar erwerben.

Zwingende Eintragung beim Grundbuchamt:

Der Käufer erhält das Eigentumsrecht an einer Immobilie nach der Eintragung im Grundbuch. Der Antrag auf Eintragung muss innerhalb von 30 Tagen nach Kaufvertragsschluss gestellt werden, ansonsten wird ein Ordnungsgeld fällig. Die Eintragung erfolgt in der Regel innerhalb von ein bis drei Wochen. Ein Ausländer, der über keinen Wohnsitz in Ungarn verfügt, benötigt einen Zustellungsbevollmächtigten in Ungarn. Der Anwalt fungiert in der Regel als solcher.

Steuer:

Mit der deutschen Grunderwerbssteuer vergleichbar, fällt auf Immobilienkäufe eine sog. „Vermögensübertragungsgebühr“ an. Prinzipiell liegt die Vermögungsübertragungssteuer bei bis zu 4 % des Verkehrswertes, der nicht identisch mit dem Kaufpreis der Immobilie ist. Der Verkehrswert kann von dem Finanzamt abweichend vom Kaufpreis festgelegt werden. Sofern ein Haus innerhalb von 4 Jahren nach Erwerb eines Grundstückes dort gebaut wird, entfällt die Grunderwerbsteuer.

Der Kauf einer Immobilie wird mit der Umsatzsteuer von 27% besteuert; dies gilt jedoch nicht zwischen Privatpersonen sowie besonderen Ausnahmefällen. Die jährliche Grundsteuer wird von jeder Gemeinde selbst bestimmt.

Zahlungsweise:

Der Käufer zahlt gewöhnlich als Versicherung seiner Verpflichtung bei Vertragsschluss eine Summe bis zu 20% des Kaufpreises als Anzahlung (Sicherungsmittel). Bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung wird die Summe auf den Kaufpreis angerechnet. Die Summe wird vom Verkäufer bei Scheitern des Vertrags durch die Schuld des Käufers einbehalten. Bei Scheitern des Vertrags durch die Schuld des Verkäufers muss dieser dem Käufer die doppelte Summe zurückerstatten.

Die Kaufsumme (abzüglich Anzahlung) wird üblicherweise bei einem Rechtsanwalt bis zur Eintragung des „Randvermerks“ bzw. der Zustimmung der Eintragung des Käufers hinterlegt.

Möglichkeit der Vertretung:

Wenn Sie vorhaben, den Kauf einer Immobilie in Ungarn nicht persönlich, sondern über einen Bevollmächtigten abzuwickeln, benötigen Sie hierzu eine Vollmacht, welche von den ungarischen Behörden akzeptiert wird. Dazu muss die von Ihnen unterzeichnete Vollmacht entweder von einem Notar Ihres Heimatlandes beglaubigt und mit einer Apostille versehen sein, oder von der ungarischen Botschaft bzw. einem Konsulat beglaubigt oder von einem ungarischen Rechtsanwalt gegenzeichnet werden.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass für den Kauf einer Immobilie in Ungarn ein in Ungarn registrierten Rechtsanwalt benötigt wird.

Wir sind befugt, auch von Deutschland aus sämtliche Urkunden zwecks Immobilienerwerbs in Deutschland für Sie zu beurkunden.  Wir beraten Sie gerne!

Peter Taller, dr. iur. Univ Budapest
ügyvéd (ungarisch: „Rechtsanwalt“)

0911 93 600 90
peter.taller@nzp.de 

NZP NAGY LEGAL

Wirtschaftsrathaus
Theresienstraße 9
90403 Nürnberg
E-Mail: info@nzp.de

Tel. +49 911 936009-0
Fax +49 911 936009-99

Neueste Beiträge

Newsletter