Macaristan’da Gayrimenkul Alım Satımı: Göründüğü Kadar Basit Değil – Tarım Arazilerine Odaklanma

Hangi Taşınmazlar Tarım Arazisi Sayılır?

Tarım arazisi kavramı, 2013 tarihli CXXII sayılı Tarım ve Orman Arazilerinin Devri Hakkında Kanun ile tanımlanmıştır.Kanuna göre tarım ve ormancılık amacıyla kullanılan arazi:

Bazı durumlarda zártkert olarak adlandırılan taşınmazlar da tarımsal kullanımdan çıkarılmamış olmaları hâlinde bu kapsama girer. Dolayısıyla genel kural olarak zártkert taşınmazlar da Kanun hükümlerine tabidir. Bununla birlikte kanun koyucu zaman zaman bu arazilerin tarımsal kullanımdan çıkarılmasına imkân tanır. Böylece ilgili taşınmaz arazi devrine ilişkin özel rejimin kapsamından çıkar. Bu konudaki uygulama her zaman öngörülebilir değildir. Ancak böyle bir imkân bulunduğunda değerlendirilmesi faydalıdır; çünkü taşınmazın daha sonra el değiştirmesi hâlinde tapu işlemlerini önemli ölçüde kolaylaştırır.

Önalım Hakkı

Tarım arazilerinin alım satımındaki en önemli özelliklerden biri önalım hakkıdır. Satış sözleşmesinin kurulması dahi özel kurallara tabidir. Sözleşmenin arazi devri mevzuatındaki sıkı şartlara uygun olması ve güvenlikli kâğıt üzerinde düzenlenmesi gerekir. Ayrıca belirli bir büyüklüğün üzerindeki arazilerin edinilmesi için gerekli mesleki yeterliliklerin bulunması şarttır.

Bunun ardından önalım hakkının kullanılması süreci gündeme gelir. Kanun, önalım hakkı sahipleri arasında bir öncelik sırası belirler. Bu sıralamada sözleşmede belirtilen alıcıdan önce gelen bir önalım hakkı sahibi varsa bu kişi aynı şartlarla alıcının yerine geçerek taşınmazı satın alma hakkına sahiptir.

Önalım Hakkım Olduğunu Nasıl Öğrenebilirim?

Tarım arazisinin satışı hâlinde yetkili belediye kâtibi sözleşmeyi belediyenin ilan panosunda yayımlar ve mevcutsa belediyenin internet sitesinde de ilan eder. Önalım hakkı sahipleri, ilgili taşınmazın satışa çıkarıldığını bu ilan yoluyla öğrenir. Önalım hakkı, ilanın yayımlanmasından itibaren 30 gün içinde kullanılabilir.

Sözleşmede belirtilen alıcıdan daha üst sırada yer alan bir önalım hakkı sahibinin bulunmaması hâlinde süreç bir sonraki aşamaya geçer. Tapu sicili makamı ilan sürecini inceler ve ardından tarım odasının görüşü alınır. Oda, sözleşmeyi öncelikle tarım ve arazi politikası bakımından değerlendirerek görüş bildirir.

Sürecin hukuka uygun şekilde yürütülmesi ve gerekli tüm onayların alınması hâlinde sözleşme onaylanır. Bu onayın ardından mülkiyet hakkının tapu siciline tescili talep edilebilir.

Sürecin Uzunluğu ve Önemi

Tarım arazilerinin alım satımının karmaşık ve zaman alan bir süreç olduğu açıktır. Özellikle önalım hakkının kullanılması veya idari onayların alınması konusunda sorun yaşanması hâlinde süreç 8–9 aya kadar uzayabilir.

Bu işlemlerde özel durumlarla da sıklıkla karşılaşılır. Örneğin yurt dışında yaşayan bir kişinin miras yoluyla arazi devri kurallarına tabi bir taşınmaz edinmesi olağan dışı değildir. Mirasın reddedilmek istendiği veya miras kalan arazinin edinilebilecek azami arazi büyüklüğünü aştığı ve mirasçının gerekli mesleki yeterliliğe sahip olmadığı durumlarda konu miras hukuku açısından da özel önem kazanır.

Tam da bu nedenle tarafların en başından itibaren bunun “olağan” bir gayrimenkul işlemi olmadığını bilmeleri gerekir. Satış bedelinin tek seferde ödenmesi dahi bu gerçeği değiştirmez. Sürecin sorunsuz ve güvenli biçimde yürütülmesi için işlem öncesinde doğru hukuki danışmanlık alınması ve sürecin uzman hukuki destekle yürütülmesi büyük önem taşır.