Macaristan’da Gayrimenkul Satın Alma: Nelere Dikkat Etmelisiniz?

Macaristan’daki gayrimenkul piyasası, Avrupa Birliği Üye Devletleri ile Avrupa Ekonomik Alanı Anlaşması’na taraf devletlerin vatandaşları açısından önemli fırsatlar sunmaktadır. Bu kişiler, Macaristan’da gayrimenkul edinimi bakımından büyük ölçüde Macar vatandaşlarıyla aynı koşullara tabidir.

Üye Devlet vatandaşları, Macar vatandaşlarıyla aynı koşullar altında konut ve ticari gayrimenkuller de dahil olmak üzere tarım arazisi niteliğinde olmayan gayrimenkulleri edinebilirler. Macaristan’da kurulmuş, sermayesinin tamamı veya bir kısmı yabancılara ait olan şirketler de tarım arazisi niteliğinde olmayan gayrimenkulleri herhangi bir kısıtlama olmaksızın edinebilirler.

Macaristan’da bulunan gayrimenkullerin mülkiyetinin devri genel olarak Macaristan hukukuna tabidir. Macar hukukuna göre gayrimenkul mülkiyetinin devri için taraflar arasında yazılı bir satış sözleşmesi düzenlenmesi ve sözleşmenin Macaristan’da ruhsatlı bir avukat tarafından karşı imzalanması gerekir. Ayrıca mülkiyet hakkının tapu siciline tescil edilmesi zorunludur.

Bir taşınmazın tarım veya orman arazisi olarak sınıflandırılmasında fiili kullanımı değil, tapu sicilindeki kaydı esas alınır. 1 Mayıs 2014 tarihinden itibaren, tarım ve orman arazilerinin devrine ilişkin 2013 tarihli CXXII sayılı Kanun uyarınca Avrupa Birliği Üye Devletleri vatandaşları, Macar vatandaşlarıyla aynı koşullar altında tarım arazisi edinebilmektedir. Bununla birlikte Kanun, arazi edinimine çeşitli sınırlamalar getirmektedir. Tüzel kişiler kural olarak tarım arazisi üzerinde mülkiyet hakkı edinemezler. Çiftçi niteliğine sahip olmayan bir Üye Devlet vatandaşı, halen sahip olduğu arazi ile edinmek istediği arazinin toplam yüzölçümünün 1 hektarı aşmaması koşuluyla tarım arazisi edinebilir. Devreden kişinin, çiftçi niteliğine sahip olmayan yerli gerçek kişinin veya Üye Devlet vatandaşının yakın akrabası olması halinde ise istisna uygulanır. Bu durumda arazi edinim sınırı 300 hektardır. Çiftçi niteliğine sahip kişiler ise halen mülkiyetlerinde bulunan ve intifa hakkı kapsamında kullandıkları araziler de dikkate alınmak üzere en fazla 300 hektar arazi edinebilirler.

Tapu Siciline Zorunlu Tescil:

Alıcı, mülkiyet hakkının tapu siciline tescil edilmesiyle gayrimenkulün maliki olur. Tescil başvurusunun, tescile dayanak oluşturan sözleşmenin veya hukuki beyanın tarihinden itibaren 30 gün içinde yetkili tapu sicili makamına sunulması gerekir. Başvuru süresinin aşılması hâlinde idari para cezası uygulanabilir.

Vergiler ve Harçlar:

Almanya’daki düzenlemelere benzer şekilde, gayrimenkul mülkiyetinin devri hâlinde gayrimenkul devir vergisi ödenmesi gerekir. Genel devir vergisi oranı, gayrimenkulün 1 milyar HUF’a kadar olan piyasa değeri üzerinden %4, bu tutarı aşan kısmı üzerinden ise %2 olarak hesaplanmakta ve gayrimenkul başına ödenecek vergi 200 milyon HUF ile sınırlandırılmaktadır. Alıcının, sözleşmenin vergi değerlendirmesine sunulduğu tarihten itibaren dört yıl içinde gayrimenkul üzerinde bir konut inşa etmesi hâlinde, gayrimenkul edinimi devir vergisinden muaf tutulmaktadır. Gayrimenkulün bulunduğu yere bağlı olarak malikin ayrıca oranı ilgili belediyeye göre değişen yıllık emlak vergisi ödemesi gerekebilir.

Ödeme Yöntemleri:

Satış sözleşmesinin imzalanması sırasında alıcının genellikle satın alma bedelinin ’sini kapora olarak ödemesi ve sözleşmenin usulüne uygun şekilde ifa edilmesi hâlinde kalan satın alma bedelini ödemesi öngörülmektedir. Sözleşmenin alıcının sorumlu olduğu bir nedenle ihlal edilmesi hâlinde satıcı kaporayı elinde tutabilir. Sözleşmenin satıcının sorumlu olduğu bir nedenle ihlal edilmesi hâlinde ise satıcı, kapora tutarının iki katını alıcıya ödemekle yükümlüdür.

Kapora dahil olmak üzere satın alma bedeli, tapu siciline tescil işlemi tamamlanıncaya kadar avukat nezdinde emanet hesabında tutulabilir.

Bir Temsilci Aracılığıyla İşlem Yapılması:

Macaristan’da satış sözleşmesini şahsen imzalamak istemiyorsanız, işlemleri yetkili bir temsilci aracılığıyla da yürütebilirsiniz. Bu durumda vekaletnamenin Macaristan hukukunun öngördüğü şekil şartlarına uygun olması gerekir. Tarafınızca imzalanan vekaletname, yurt dışında noter tarafından tasdik edilerek gerekli Apostil şerhiyle onaylanmalı veya Macaristan’ın yetkili diplomatik temsilciliği tarafından tasdik edilmelidir. Vekaletnamenin gerekli şekil şartlarına uygun olarak Macaristan’da kayıtlı bir avukat tarafından karşı imzalanması da mümkündür.

Özetle, Macaristan’da gayrimenkul satın alınması sürecinde Macaristan’da kayıtlı bir avukattan hukuki destek alınması önemlidir. NZP NAGY LEGAL, Macaristan’da gayrimenkul edinimine ilişkin işlemlerin hazırlanması ve yürütülmesi konusunda müvekkillerine kapsamlı hukuki destek sunmaktadır.