Avusturya’da Gayrimenkul Alım Satımı ve Devir İşlemleri

Avusturya’da bir gayrimenkul işleminin avukat aracılığı olmaksızın gerçekleştirilmesi hukuken mümkün olmakla birlikte, işlemlerin hukuki ve mali boyutu nedeniyle uzman hukuki destek alınması önem taşımaktadır. Özellikle ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların ve hukuki risklerin önlenmesi açısından, gayrimenkul satış sözleşmesinin Avusturya gayrimenkul hukuku konusunda deneyimli bir hukukçu tarafından hazırlanması tavsiye edilmektedir. Hukuk ekibimiz, Avusturya’daki gayrimenkul işlemlerinde kapsamlı deneyimiyle müvekkillerimize sürecin farklı aşamalarında hukuki danışmanlık sunmaktadır. Avusturya'nın resmî bilgilendirmesinde de satın alma sözleşmesinin uygulamada genellikle avukat veya noter tarafından hazırlandığı belirtilmektedir. 

Belirli bir gayrimenkulün seçilmesinin ardından ekibimiz öncelikle Tapu Sicili (Grundbuch) incelemesini gerçekleştirir. Bu inceleme kapsamında gayrimenkulün mevcut mülkiyet durumu ile üzerinde bulunan takyidatlar değerlendirilir. Geçiş ve irtifak hakları, önalım hakları, rehinler ve ipotekler dâhil olmak üzere gayrimenkulün hukuki durumuna ilişkin önemli hususlar müvekkillerimize ayrıntılı olarak aktarılır. 

Gayrimenkulün hukuki durumuna ilişkin incelemelerin tamamlanması ve satın almaya engel bir husus bulunmaması hâlinde sözleşmenin hazırlanması ve imzalanması aşamasına geçilir. 

Avusturya uygulamasında, gayrimenkul satış sözleşmesinin hazırlanması sırasında alıcı, satıcı ve sözleşmeyi hazırlayan avukat arasında bir emanet sözleşmesi (Treuhandvereinbarung) kurulması yaygın bir uygulamadır. Bu yapı, satış işleminin düzenli ve güvenli şekilde tamamlanmasını sağlarken tarafların hukuki ve mali risklerinin azaltılmasına da yardımcı olur. 

Emanet sorumluluğunu üstlenen avukat, satın alma bedelinin belirlenen emanet hesabına yatırılmasının ardından gerekli koşulların yerine getirildiğini kontrol eder ve alıcının mülkiyet hakkının Tapu Siciline (Grundbuch) tescil edilmesi için gerekli işlemleri yürütür. Satış bedeli ise emanet sözleşmesinde belirlenen koşullar doğrultusunda satıcıya aktarılır. Avusturya hukukunda taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kazanılması bakımından Tapu Siciline tescil temel önem taşımaktadır. 

Tescil işlemi için satıcının tescil muvafakati (Aufsandungserklärung) vermesi gerekir. Genellikle satış sözleşmesinde yer alan bu beyanla satıcı, alıcının mülkiyet hakkının Tapu Siciline tescil edilmesine açık şekilde muvafakat eder. 

Avusturya'da mülkiyet hakkının Tapu Siciline tescili için kural olarak hakkın değerinin %1,1'i oranında tescil harcı uygulanmaktadır. Satın alınan gayrimenkul üzerinde finansman amacıyla ipotek tesis edilmesi hâlinde ise rehin hakkının tescili için ayrıca kural olarak rehin tutarının %1,2'si oranında harç doğmaktadır. Bunlara Tapu Sicili başvurusu için ayrıca sabit başvuru harcı eklenmektedir. 

Tapu Siciline sunulacak belgelerin tescile elverişli şekilde (grundbuchsfähige Form) düzenlenmesi gerekir. Satış sözleşmesi veya ipotek belgesi üzerindeki imzaların mülkiyet hakkının tescili amacıyla mahkeme veya noter tarafından tasdik edilmesi gerekmektedir. 

Hukuk büromuz, gayrimenkul işlemlerinin bu ilk ve kritik aşamasından itibaren dijital çalışma imkânlarından yararlanmaktadır. Kullandığımız hukuki teknoloji çözümleri sayesinde belge ve işlem süreçlerinin önemli bir bölümü uzaktan yürütülebilmekte, böylece özellikle uluslararası yatırımcılar açısından gayrimenkul işlemlerinin daha etkin şekilde yönetilmesi mümkün olmaktadır. Avusturya hukukunda noterlik işlemlerinin dijital ortamda gerçekleştirilebilmesine yönelik hukuki altyapı bulunmaktadır. İşlemin niteliği ve uygulanacak şekil şartlarının elverdiği ölçüde, sözleşme ve tasdik süreçlerinin dijital yöntemlerle yürütülmesi mümkündür. Birlikte çalıştığımız noterliklerle koordinasyon sağlayarak, müvekkillerimizin gerekli işlemleri mümkün olduğunca uzaktan tamamlayabilmelerine destek oluyoruz. 

Birleşik Arap Emirlikleri vatandaşları gibi üçüncü ülke vatandaşlarının Avusturya’da gayrimenkul ediniminde ayrıca yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin izin hükümlerinin değerlendirilmesi gerekir. Bu alan federal düzeyde tek bir düzenlemeye tabi değildir; uygulanacak kurallar gayrimenkulün bulunduğu eyaletin (Bundesland) Grundverkehr mevzuatına göre değişmektedir. Örneğin Viyana’da üçüncü ülke vatandaşlarının gayrimenkul edinimi kural olarak yetkili Grundverkehrsbehörde tarafından verilecek izne veya işlemin izin yükümlülüğünden muaf olduğunu gösteren bir belgeye tabi olabilir. 

Viyana bakımından izin değerlendirmesinde özellikle işlemin sosyal veya ekonomik bir menfaat taşıyıp taşımadığı ya da mevcut bir taşınmazın daha uygun kullanılmasına yönelik belirli koşulların bulunup bulunmadığı dikkate alınmaktadır. Örneğin gayrimenkulün alıcının acil konut ihtiyacını karşılaması sosyal menfaat; bir işletmenin kurulmasına veya genişletilmesine ve istihdam yaratılmasına hizmet etmesi ise belirli koşullarda ekonomik menfaat kapsamında değerlendirilebilir.  

Gayrimenkul Alımında Hangi Ek Maliyetler Gündeme Gelebilir? 

İster Avusturya’da konut satın almayı ister gayrimenkul yatırımı yapmayı planlıyor olun, deneyimli hukuk ekibimiz satın alma öncesi hukuki incelemeden sözleşmenin hazırlanmasına, emanet hesabı ve Tapu Sicili işlemlerinden üçüncü ülke vatandaşlarına uygulanabilecek izin süreçlerine kadar işlemin farklı aşamalarında hukuki destek sunmaktadır. Hukuki deneyimimizi dijital çalışma yöntemleriyle bir araya getirerek, Avusturya’daki gayrimenkul alım ve devir işlemlerinin güvenli, etkin ve mümkün olduğunca sorunsuz şekilde yürütülmesini sağlıyoruz. 

Avusturya’da gayrimenkul satın almayı veya yatırım yapmayı planlıyorsanız, Türkçe hizmet veren hukuk ekibimizle iletişime geçebilirsiniz.