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La adquisición de inmuebles por parte de ciudadanos de la UE y del Espacio Económico Europeo (EEE) constituye un mercado importante en Hungría, y es posible llevarla a cabo con algunas restricciones. Pero, ¿qué restricciones siguen vigentes?

Los ciudadanos de la UE pueden adquirir inmuebles no agrícolas (residenciales y comerciales) en las mismas condiciones que los ciudadanos húngaros. En el caso de las personas jurídicas registradas en Hungría, ya sean de propiedad total o parcial de particulares extranjeros o húngaros, la adquisición de inmuebles no agrícolas es posible sin necesidad de obtener autorización y no está sujeta a restricciones. Las mismas normas se aplican a las empresas de otros países de la UE.

La legislación húngara es de aplicación general a las compras de inmuebles en Hungría, lo que exige que la transmisión de la propiedad inmobiliaria se realice mediante un contrato escrito, que debe ser certificado por un abogado colegiado en Hungría (la denominada “contrasignatura del abogado”). Esto significa que el abogado húngaro debe redactar él mismo el texto del contrato y certificar personalmente la firma. No obstante, la firma del contrato también puede ser certificada por otro abogado. Asimismo, es obligatorio que un abogado comparezca ante el registrador de la propiedad encargado de la inscripción. Dicha inscripción es siempre necesaria para la transmisión de la propiedad de un inmueble.

Para que un bien inmueble se clasifique como terreno agrícola o forestal, no es necesario que se utilice con ese fin, sino que lo determinante es su inscripción en el registro. Desde el 1 de mayo de 2014, los ciudadanos de la UE pueden adquirir “tierras fértiles” (es decir, propiedades agrícolas y forestales) en las mismas condiciones que los ciudadanos húngaros, de conformidad con lo dispuesto en la denominada “Ley del Suelo” (Ley n.º CXXII de 2013). No obstante, la Ley del Suelo contiene diversas restricciones, como que, en principio, las personas jurídicas no pueden adquirir la propiedad de “tierras fértiles”. Las personas físicas que no estén registradas como agricultores solo pueden adquirir dichos terrenos hasta una superficie máxima de una hectárea (excepto cuando el adquirente y el cedente sean parientes cercanos, en cuyo caso se puede adquirir un máximo de 300 hectáreas de terreno), y los agricultores registrados solo pueden adquirir hasta una superficie de 300 hectáreas.

Inscripción obligatoria en el Registro de la Propiedad:

El comprador de un inmueble adquiere el derecho de propiedad tras su inscripción en el Registro de la Propiedad. La solicitud de inscripción debe presentarse en un plazo de 30 días a partir de la formalización del contrato de compraventa; de lo contrario, se impondrá una multa. La inscripción suele tardar entre una y tres semanas. Un extranjero que no tenga su domicilio en Hungría necesita un representante autorizado en el país, que suele ser el abogado del comprador.

Impuestos:

De forma similar al impuesto alemán sobre transmisiones patrimoniales, en la compra de inmuebles hay que pagar el denominado “impuesto sobre transmisiones patrimoniales”. En principio, este impuesto asciende a un máximo del 4% del valor de mercado, que no coincide con el precio de compra del inmueble. El valor de mercado lo determina la Agencia Tributaria y puede diferir del precio de compra. Si se construye una vivienda en un plazo de cuatro años desde la compra de un terreno, es posible que no se aplique el impuesto sobre la adquisición de terrenos.

La compra de un inmueble está sujeta al impuesto 27%; sin embargo, esto no se aplica en las transacciones entre particulares ni en determinados casos excepcionales. El impuesto anual sobre bienes inmuebles lo fija cada ayuntamiento.

Forma de pago:

El comprador suele abonar una cantidad de hasta 20% del precio de compra en concepto de anticipo (garantía) como aval de su obligación de formalizar el contrato. Si el contrato se cumple debidamente, dicha cantidad se deducirá del precio de compra. En caso de incumplimiento del contrato por culpa del comprador, el vendedor se quedará con dicha cantidad. Si el contrato se incumple por culpa del vendedor, este podrá reembolsar al comprador el doble de dicha cantidad. El precio de compra (menos el anticipo) suele depositarse en manos de un abogado hasta que se inscriba la “nota marginal” o se apruebe la inscripción del comprador.

Posibilidad de representación:

Si tiene intención de adquirir una propiedad en Hungría a través de un representante autorizado, en lugar de hacerlo en persona, necesitará un poder notarial que sea aceptado por las autoridades húngaras. El poder notarial firmado por usted deberá estar certificado por un notario público de su país de origen y provisto de una apostilla, o bien certificado por la embajada o el consulado húngaro, o refrendado por un abogado húngaro (incluso en el extranjero).

En resumen, la compra de una propiedad en Hungría requiere, en la mayoría de los casos, contar con un abogado colegiado en Hungría.

Estamos autorizados a certificar ante notario todos los documentos necesarios para la adquisición de un inmueble en Hungría en su nombre, incluso desde Alemania o cualquier otra parte del mundo.

¡Estaremos encantados de asesorarte!

Peter Taller
peter.taller@nzp.de
+49 911 93 600 90

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