02

Ingatlanvásárlás Németországban

27. jún 2018 Hírek

Ha németországi ingatlant kíván megszerezni, különböző gazdasági és jogi szempontot szükséges figyelembe vennie. Mi szakértő kezekkel segítünk Önnek abban, hogy a legkedvezőbb megoldást megtalálja.

Irodánk jogászai ugyanis nemcsak a hatályos jogot, hanem az ide vágó szokványokat és szokásokat is ismerik Németországban a tárgyalások megkezdésétől a telekkönyvi bejegyzésig. Első lépésként a vételár kialkudása során érzékelhető, hogy az eltérő kulturális háttér miatt sokszor a helyi szokások ismeretének hiánya miatt az elérhető legkedvezőbb vételárnál jóval magasabban egyeznek meg a felek. Külföldről, a helyi árviszonyok ismerete nélkül egyébként is nehézkes a valós piaci ár megállapítása.

Magyarországgal ellentétben, ahol elégséges az ügyvédi ellenjegyzés, Németországban közjegyzői okiratba foglalásra van szükség már az ügylet érvényességéhez is. Mindez független az ingatlan mértéktől, így adott esetben már egy garázshely megszerzéséhez is közjegyző bekapcsolása szükséges. Normál esetben a felek ilyenkor a közjegyzőtől kapnak egy szerződéstervezetet. A német közjegyző – a vevő kérésére – ugyan ad felvilágosítást a szerződéses rendelkezések tartalmával kapcsolatban, de a törvényi kötelezettségének eleget téve tökéletesen semlegesnek kell maradnia. Ebből kifolyólag tartalmazzák a közjegyzői szerződések azt a kikötést is, hogy a közjegyző semmilyen adójogi tanácsadást nem végzett. A külföldi vevő azonban az esetek túlnyomó többségében egyáltalán nincs tisztában az irányadó német adójogi szabályozással, így azzal sem, hogy hogyan tudná az adóterhét optimalizálni. Ugyanez vonatkozik a német ingatlanszerzési jogszabályokra is.

Mi viszont szívesen állunk rendelkezésére annak érdekében, hogy elérje az Önnek legkedvezőbb megoldást németországi ingatlanja megvásárlása során.

1. Közjegyzői díjak

 A közjegyzői díjak az erről szóló törvényhely szerint alapvetően a vételár nagyságához igazodnak. Ennek mértéke kb. a vételár 1 %-a, azaz egy 200.000,- €-s családi ház megvásárlása esetén kb. 2.000,- € közjegyző díjjal szükséges számolni.

 2. Ingatlanszerzési adó

A magyar adójoggal ellentétben, ahol e dinamikus vagyonadót „illeték” néven említik, a német szabályozás ingatlanszerzési adóról beszél. Ennek mértéke tartományonként változik 3,5 és 6,5 % közötti sávban (Bajoroszágban pl. 3,5 %, míg Nyugat-Rajna-Vesztfáliában 6,5 %). Az adó megfizetése előfeltétele a telekkönyvi (földhivatali) bejegyzésnek. Csakis az adóhivatal igazolás – ún. „Unbedenklichkeitsbescheinigung“ – bemutatása esetén lehetséges az ügyletet a telekönyvi bejegyzéssel befejezettnek tekinteni.

 

3. Telekkönyvi bejegyzés

Magyarországgal ellentétben, ahol a Kormány alá rendelt közigazgatás részeként a Monarchia idejében létrehozott telekkönyv és a kataszter összevonásából a szocializmus alatt létrejött egységes földhivatal felelős az átjegyzésekért, Németországban a korábbi magyar szabályozással megegyezően – a cégbírósághoz hasonlóan a közigazgatástól tejesen független bírói szervként – a telekkönyvben szükséges a tulajdonjogot átjegyeztetni.

Ezért a telekkönyv szintén díjat szab ki az irányadó rendtartás szerint. Amennyiben az ingatlan megfinanszírozó bank biztosításként zálogjog bejegyzését követeli meg, úgy ezért szintén meghatározott díjat szükséges fizetni. Az esetek többségében ezért célravezetőbb, ha már egy korábban bejegyezett jelzálogjog átvételére kerül sor a finanszírozó bank részéről.  Az ezzel kapcsolatos adójogi és egyéb előnyökkel kapcsolatban szívesen adunk tanácsot Önöknek.

Németországi ingatlanszerzéssel kapcsolatban irodánk részéről a kapcsolattartó:

Nagy László
Német ügyvéd
Német Kereskedelmi és Társaságjogi Szakügyvéd
Német Nemzetközi Gazdaságjogi Szakügyvéd

+49 911 93 600 90
Laszlo.nagy@nzp.de